Skip to main content

Jeśli chcesz kupić ziemię pod zabudowę, powinieneś wyobrazić sobie swoją ofertę w dwóch częściach. Kupujący i sprzedający często koncentrują się tylko na części cenowej równania i ignorują równie ważny termin. W rzeczywistości warunki zawarte w ofercie zagospodarowania terenu mogą być nawet bardziej krytyczne niż cena. Dlaczego to

Jest kilka powodów. Ludzie, którzy kupują ziemię, muszą uwzględnić w swoich ofertach zobowiązania warunkowe, które dają im czas na zrobienie pewnych rzeczy. Deweloperzy zazwyczaj chcą mieć możliwość zdystansowania się od sklepu, jeśli dowiedzą się nowych „negatywnych” informacji lub jeśli wydarzy się coś, co ich zdaniem wpłynie na rentowność sklepu. Ogólne warunki ofert zagospodarowania przestrzennego są ukierunkowane na końcowy wynik kupującego: chcę móc wyjść z tego biznesu, jeśli nie mogę robić tego, co chcę z tą nieruchomością lub jeśli biznes już nie działa, ma dla mnie sens .

Jeśli przeczytałeś mój poprzedni artykuł („Due Diligence dla inwestycji w nieruchomości: przegląd”), wiesz, że praktycznie wszystko, co inwestorzy gruntowi powinni wiedzieć o nieruchomości, musi zostać zbadane, ponieważ tak nie jest lub widoczne. Prowadzenie działalności gospodarczej lub jej brak może zależeć od faktów ujawnionych podczas dochodzenia. W rezultacie należyta staranność odgrywa ważną rolę w działalności rolniczej. Jak dajesz sobie prawo w umowie do otrzymania niezbędnych informacji?

Oferty zagospodarowania przestrzennego obejmują okres wstępny, często 45 do 90 dni od podpisania umowy przez obie strony. W tej fazie należytej staranności lub wykonalności kupujący mogą na własny koszt przeprowadzić dowolne badanie i inspekcję nieruchomości, np. Obejmuje to sprawdzenie podziału na strefy, uzyskanie informacji specyficznych dla terenu (topografia, tereny zalewowe, gleby, tereny podmokłe, granice, zanieczyszczenia i media) oraz dane związane z obszarem (plany przyszłego rozwoju i wzrostu lub wartości nieruchomości).

Ostatecznie kupujący mogą przejść do następnej fazy transakcji lub anulować umowę i zwrócić wszelkie zaliczki, jeśli napotkają coś, co negatywnie wpłynie na rentowność transakcji. Celem tego terminu jest dostarczenie kupującym informacji potrzebnych do ustalenia, czy nieruchomość może zostać zagospodarowana według ich upodobań. Nawet jeśli oferta kupującego nie zawiera innych zobowiązań warunkowych, przewiduje ten okres wykonalności, a jeśli się nad tym zastanowić, nie ma sensu kupować ziemi bez znajomości wszystkich istotnych faktów.

Inne zobowiązania warunkowe w umowie deweloperskiej zasadniczo zależą od scenariusza przedstawionego przez nabywcę. Na przykład, jeśli nieruchomość ma zostać podzielona, ​​umowa może przewidywać, że zakup będzie uzależniony od otrzymania przez nabywcę minimalnej liczby części zatwierdzonych przez gminę. Uwzględniono by przepisy dotyczące uzyskiwania pozwoleń na użytkowanie (takich jak odstępstwa, specjalne wyjątki lub warunkowe użycie) lub całkowita zmiana podziału na strefy. Ponieważ zdolność nieruchomości do świadczenia usług publicznych lub prywatnych może być ważna, oferta obejmowałaby język związany z uzyskaniem niezbędnych zezwoleń i zezwoleń na usługi komunalne.

Oferty zagospodarowania terenu nie są foremkami do ciastek. Należy je dostosować, aby uwzględnić odpowiednią nieruchomość i przeznaczenie nabywcy. W związku z tym kupujący nie pracują z formularzami powszechnie używanymi przy zakupie lub sprzedaży domów. Te formy po prostu nie byłyby odpowiednie dla tego rodzaju nieruchomości. Zamiast tego programiści zatrudniają prawników, którzy pomagają przygotować umowę i zmieniać ją w zależności od sytuacji.

Inwestorzy ziemi, którzy chcą warunków, muszą być gotowi zapłacić wyższą cenę za nieruchomość. Właściciele gruntów, którzy chcą uzyskać najwyższą cenę za swoją nieruchomość, muszą być gotowi ustalić warunki i dać kupującym możliwość poradzenia sobie z uzasadnionymi przypadkami. Jeśli spróbujesz nakłonić kupujących do zakupu kraju „tak jak jest” (bez zobowiązań warunkowych), prawdopodobnie okaże się, że nie ma rynku na ich paczki, być może za wszelką cenę. Oznacza to jednak, że sprzedający powinni przyznać kupującym umowę na czas nieokreślony (tj. Nieograniczony okres na pokrycie zobowiązań warunkowych). W tym przypadku bardzo rozsądnie byłoby, aby sprzedawcy gruntów zatrudniali „pośrednika w obrocie nieruchomościami”, aby pomagał im w ocenie ofert deweloperskich i sprawdzał, czy pewne nieprzewidziane okoliczności (i ramy czasowe ich spełnienia) są rozsądne i realistyczne.

[ff id=”2″]