Skip to main content

Jako inwestor w nieruchomości komercyjne istnieje duża szansa, że ​​inwestujesz w nieruchomość w innym stanie, w którym lokalne zwyczaje mogą się znacznie różnić od miejsca zamieszkania. Znajomość niektórych z tych zwyczajów może pomóc ci uniknąć błędów, które mogą cię kosztować. Podczas gdy ludzie mówią, że będąc w Rzymie, robisz to, co Rzymianie. Jednak często istnieją spory dotyczące tego, czy sprzedawca lub kupujący jest w Rzymie. W tym artykule opisano niektóre typowe zwyczaje, które powinieneś znać. Może to wyjaśniać, dlaczego te zwyczaje są, ale nie musi wyjaśniać, co może być bardzo długą historią.

Niezależne rozważanie
To niezależne wynagrodzenie finansowe często widuje się w umowach w Teksasie (Teksas), Gruzji (GA) i Karolinie Północnej (Karolina Północna), ale nie w Kalifornii (Kalifornia), gdzie miłość i przywiązanie są do przyjęcia. Agenci giełdowi w tych stanach często nalegają na zapłacenie sprzedawcy 1000 USD do 5000 USD w zamian za niezależne wynagrodzenie za prawo do rozwiązania umowy w typowym 30-dniowym okresie należytej staranności. Jako inwestor zagraniczny musisz zapłacić za cenę lotu, hotelu, jedzenia i wynajmu samochodu w ramach należytej staranności, aby odwiedzić nieruchomość. Więc jeśli okaże się, że lokalizacja nie jest tak dobra, jak to napisano na mapie satelitarnej, lub z jakiegokolwiek powodu, nie ma sensu płacić kolejnych 1000-5000 USD za rozwiązanie umowy. Chociaż prawo wymaga niezależnych rozważań pieniężnych w tych krajach, mówi ono, ile musi to być kwota. Dlatego powinieneś wybrać dużą liczbę od 1 do 10 USD, aby umowa była legalna!

Bezzwrotny poważny depozyt
Na mocy decyzji sądu właściwego nie ma depozytu bezzwrotnego w CA. Większość, jeśli nie wszystkie, umowy dotyczące nieruchomości we wszystkich stanach zawierają akapity dotyczące szkód spowodowanych naruszeniem umowy przez którąkolwiek ze stron. To często wystarcza. Jednak niektórzy brokerzy i sprzedawcy spoza CA często nalegają, aby cały poważny depozyt stał się „twardy”, co oznacza, że ​​po dołożeniu należytej staranności nie podlega zwrotowi i jest wydawany sprzedającemu. Chociaż celem jest upewnienie się, że dwa razy pomyślisz o naruszeniach, odzyskanie poważnego depozytu może być trudne

  • Z powodu nieprzewidywalnej pozycji, np. B. potrącony przez ciężarówkę lub zawał serca i idź do nieba, lub gdziekolwiek, nie dokończ transakcji.
  • Nieruchomość jest częściowo uszkodzona lub nawet spalona przez podpalenie.
  • Sprzedawca wydaje wszystko, a pożyczka nie zostanie zatwierdzona z powodu zanieczyszczenia gleby odkrytego później!

Jesteś w złej sytuacji, aby nie negocjować z niczym, jeśli sprzedawca ma pieniądze. Dlatego zaleca się przechowywanie depozytu na koncie powierniczym do czasu jego zakończenia. Czasami jednak musisz podjąć trudną decyzję, zwłaszcza gdy jest wiele ofert, abyś mógł kupić pożądaną nieruchomość.

Podatki od nieruchomości
W CA nieruchomość jest automatycznie przeszacowywana według ceny zakupu. Stawka podatku od nieruchomości wynosi około 1,25% ceny zakupu. Zgodnie z propozycją 13 podatki od nieruchomości mogą być podwyższane jedynie o niewielki procent rocznie, chyba że nastąpi zmiana własności.

W Teksasie stawka podatku od nieruchomości wynosi około 3% szacunkowej lub podlegającej opodatkowaniu wartości. Jednak wartością podlegającą opodatkowaniu może być często wyższa cena zakupu. Jeśli w dzielnicy zgłoszona zostanie wyższa cena zakupu, płacisz podatki od nieruchomości na podstawie wyższej ceny zakupu. Dlatego dobrym pomysłem jest nie zgłaszanie wyższej ceny zakupu, ponieważ nie jest to wymagane. Ostatnio samorząd lokalny w Teksasie próbuje zwiększyć przychody poprzez agresywną ponowną ocenę wartości nieruchomości. Nowo wyceniona wartość może być znacznie wyższa niż, na przykład, 100% starej wartości wycenionej. Jeśli tak się stanie z twoją nieruchomością, powinieneś zatrudnić profesjonalną firmę, aby zaprotestować przeciwko wzrostowi podatków od nieruchomości, nawet w przypadku nieruchomości z dzierżawą NNN. Wskaźnik sukcesu wydaje się być dość wysoki. Jako inwestor wskazane i rozsądne jest utrzymywanie kosztów NNN dla najemców na jak najniższym poziomie. Zdecydowanie chcesz, aby Twoja złota gęś nadal składała jaja.

Floryda ma miesięczny stanowy podatek od sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Upewnij się więc, że wiesz, kto powinien za to zapłacić. W Illinois stawka podatku od nieruchomości jest dość wysoka i wynosi około 5%. Podstawowa stawka podatku dla NC wynosi około 1,45% wartości podatkowej, która nie ulega zmianie po sprzedaży.

Legalne stany
W CA firma powiernicza może obsłużyć zakończenie transakcji nieruchomościowej. W GA, FL lub NC firmy zaufania mogą zatrzymać depozyt tylko dla Ciebie i musisz zatrudnić prawnika posiadającego licencję w tym stanie, aby dokończyć zamknięcie. Stany te są często nazywane „prawnikami”. Zwolennicy twierdzą, że transakcja na rynku nieruchomości jest bardzo złożona i dlatego musi mieć prawnika do pomocy. Dla przeciwników najważniejsze jest bezpieczeństwo pracy dla prawników. Inwestując w nieruchomość w stanie prawnika, chcesz zatrudnić prawnika, który pobiera zryczałtowaną opłatę, ponieważ obciążenie pracą jest bardzo przewidywalne. Otrzymasz wycenę na podstawie tego, co powinien zrobić prawnik. On lub ona nie zacznie działać, dopóki nie upoważnisz go do tego na piśmie. Prawnik przejrzy wszystkie dokumenty i udzieli błogosławieństwa przed ich podpisaniem. Wskazane jest unikanie prawnika, który nalicza opłaty za godzinę. Najprawdopodobniej masz do czynienia z prawnikiem, który szuka dużej wypłaty.

W CA kupujący automatycznie otrzymuje wstępny raport o tytule, który zawiera listę właściciela i różne informacje, np. B. Zastawy na nieruchomościach i kwota pożyczki na nieruchomość. Jeśli anulujesz transakcję, zwykle nie będziesz płacić opłat powierniczych. W przypadku prawników prawnik przeprowadza wyszukiwanie tytułu i sprawdzenie. Spółka tytułowa zwalnia następnie obowiązek posiadania w celu ubezpieczenia się od wszelkich wad tytułu. Jeśli anulujesz transakcję, adwokat i Escrow Company mogą naliczyć opłatę za wykonaną pracę.

Koszty zamknięcia
Składając ofertę, często stwierdzasz, że kupujący i sprzedający dzielą koszty zamknięcia na podstawie zwyczaju w hrabstwie, w którym nieruchomość się znajduje. W CA lub TX sprzedawcy zwykle płacą składkę ubezpieczenia nieruchomości właściciela na podstawie ceny zakupu, co gwarantuje kupującemu unikalny tytuł (technicznie rzecz biorąc, przy refinansowaniu nieruchomości nie powinno być potrzeby wykupienia ubezpieczenia nieruchomości od właściciela, ponieważ tytuł jest już dostępny przy zakupie nieruchomości) Kupujący płaci składkę ubezpieczeniową pożyczkodawcy na podstawie kwoty pożyczki. Wytyczne tego pożyczkodawcy są wymagane przez pożyczkodawcę, aby chronić go przed stratami wynikającymi z roszczeń innych osób w stosunku do nieruchomości. Jeśli płacisz za nieruchomość gotówką, nie ma oczywiście żadnych wskazówek dla kredytodawców. Jednak w GA często kupujący płaci za polisy właściciela i pożyczkodawcy. Upewnij się, że masz wystarczająco dużo pieniędzy, aby sfinalizować transakcję.

Instrument aktowy
W CA sprzedawcy często przekazują swoje interesy kupującym za pomocą certyfikatu dotacji. W innych krajach sprzedawca przekazuje swoje zainteresowanie kupującemu za pośrednictwem ogólnego lub specjalnego certyfikatu gwarancji.

  • Ogólne zaświadczenie gwarancyjne służy do przekazania kupującemu zainteresowania sprzedającego nieruchomościami. Sprzedawca potwierdza, że ​​własność przeniesionej nieruchomości jest wolna od wad, zastawów i obciążeń. Kupujący może pozwać sprzedawcę za szkodę wyrządzoną przez wadliwy majątek.
  • Specjalne oświadczenie gwarancyjne służy również do wyrażenia zainteresowania nieruchomościami. Jednak założyciel nie gwarantuje wad wynikających z warunków, które istniały przedtem, gdy nieruchomość była własnością. Specjalny certyfikat gwarancyjny nie jest zatem tak dobry, jak ogólny certyfikat gwarancyjny. Jednak większość sprzedawców będzie używać tego certyfikatu z oczywistych powodów.
[ff id=”2″]