Skip to main content

Niektóre cykle życia nieruchomości zachodzą bardzo szybko, więc kilka lat lub nawet miesięcy dzieli oryginalny budynek od ostatniej fazy. W innych przypadkach osiedle może pozostawać w jednej fazie cyklu życia przez kilka stuleci. Nie da się podać średniego czasu, w którym cykl życia nieruchomości kończy rewolucję, ale w przypadku zwykłych budynków mieszkalnych o tradycyjnej konstrukcji powszechny jest okres od 60 do 100 lat. Istnieją jednak oznaki, że okres ten będzie skracał się wraz ze wzrostem rozwoju technologicznego.

W centrum naszych starszych miast znajduje się wiele przykładów posiadłości wiejskich, które przeszły szereg cykli życia, a kolejne budynki zostały zbudowane, a następnie wymienione. Bardziej powszechna jest osiedle, które jest obecnie w niektórych fazach pierwszego cyklu. Budynek jest całkowicie przestarzały lub umiera, gdy jest fizycznie wyczerpany lub gdy nie jest ekonomicznie opłacalny, aby go utrzymać. W praktyce ten ostatni czynnik jest zwykle decydujący, ponieważ tempo fizycznego starzenia się można kontrolować poprzez naprawy i ulepszenia, pod warunkiem, że istnieje ekonomiczna zachęta do pokrycia kosztów. Szczególnym przypadkiem jest budynek o wyjątkowym znaczeniu historycznym, który może zostać zachowany jako żywa skamielina długo po tym, jak miał zginąć.

Chociaż nie jest możliwe szczegółowe opisanie cyklu życia nieruchomości, łatwo jest określić główne fazy większości nieruchomości, które zaczynają się od wstępnego opracowania do remontu, i opisać główne problemy zarządzania nieruchomościami związane z każdym etapem, takie jak następuje

1) Faza przygotowawcza.

2) Nowo opracowany etap.

3) Środkowa faza życia.

4) Etap wieku.

5) Etap całkowitego starzenia się.

Faza przygotowawcza

Lokalizacja dostępna do zagospodarowania może być lokalizacją, która nigdy wcześniej nie była budowana, lub została uwolniona z poprzedniego budynku. Grunty w tej fazie oczekiwania są zwykle zaniedbywane, ponieważ właściciel ogranicza wydatki na istniejące użytkowanie, niezależnie od tego, jak to możliwe, takie jak rolnictwo, rynek, ogrodnictwo, parking. Wszelkie inwestycje w ulepszenia należy odpisać, gdy tylko nastąpi rozwój. W rezultacie witryny oczekujące na zagospodarowanie są często kłopotliwe i nawet jeśli są ogrodzone, mogą podlegać składowiskom odpadów, wstępowi, przesyłkom lotniczym i podobnym problemom. Jeśli faza przygotowawcza jest krótka, trudności te nie są poważne, ale jeśli czas trwania tego okresu jest niepewny, skuteczne zarządzanie gruntami i ich użytkowanie mogą stać się niemożliwe.

Faza nowego rozwoju

Kiedy nieruchomość jest przebudowywana, powinna pasować do niej pod każdym względem i nie powinna być nieaktualna. W praktyce jednak bardzo niewiele budynków, nawet jeśli są nowe, spełnia ten standard. Na przykład niekompletne planowanie, zmiany zewnętrzne, które zachodzą między fazami planowania i budowy, a także ewentualne drobne błędy projektowe mogą powodować starzenie się elementów. Niemniej jednak zalety nowego budynku są zwykle większe niż w jakimkolwiek późniejszym czasie. W pierwszych latach życia starzenie się może pojawiać się coraz częściej, ponieważ tracą korzyści wynikające z bycia nowym i nowoczesnym. Będzie to zależeć w dużej mierze od prędkości, z jaką wznoszone są porównywalne nowe i bardziej nowoczesne budynki, które egzekwują wyższe standardy poprzez konkurencję. Czasami, podobnie jak w przypadku spekulacyjnego rozwoju, w którym nie znaleziono użytkownika, nowy budynek może być nieaktualny po zakończeniu.

Środkowa faza życia

Jest to zwykle najdłuższa faza cyklu życia i może być przedłużona prawie na stałe. Zaczyna się, gdy tylko znikną zalety bycia nowym i aktualnym w pierwszej fazie rozwoju, a budynek dostosowuje się do długoterminowych korzyści i poziomu wartości. Jeśli jednak wartość nowej konstrukcji jest zwykle znacznie wyższa niż w przypadku starszych nieruchomości, zachęta do zwiększenia tempa remontu może doprowadzić do skrócenia średniej długości życia. Podczas środkowej fazy życia pogorszenie fizyczne jest zwykle kontrolowane poprzez odpowiednią konserwację i roczną utratę wartości z powodu zmian, dodatków, ulepszeń i ewentualnie konwersji, które mogą być tak rozległe, że stanowią wirtualną wymianę i wznowienie całego cyklu życia.

Etap wiekowy

Koniec średniego wieku jest oznaczony, gdy własność zaczyna szybko spadać do statusu. Pokazuje zewnętrzne oznaki starzenia się, takie jak pogorszenie fizyczne, przystosowanie do gorszej klasy użytkowania niż ta, dla której został zaprojektowany, przestarzałe wyposażenie i sprzęt, a pozostały okres użytkowania będzie przewidywalny. Problemy zarządzania na tym etapie są zdominowane przez krótki pozostały okres życia, który zwykle wynosi mniej niż piętnaście (15) lat. Nowe inwestycje mające na celu poprawę lokali, a nawet utrzymanie ich w efektywnym stanie użytkowania stają się coraz trudniejsze, ponieważ wzrost oczekiwanej rocznej wartości nie jest wystarczający do osiągnięcia rozsądnego zwrotu z inwestycji i funduszu upadającego, aby zastąpić sumę kapitału z końcem okresu inwestycyjnego. W rezultacie ulepszenia i korekty niezbędne do utrzymania spadku są początkowo ograniczone, a następnie ogólnie zaniedbywane. Po osiągnięciu tego etapu polityką zapisów często jest ograniczenie wszystkich wydatków do minimum i ograniczenie istniejących aktywów, które czekają na zagospodarowanie. Przy wynajmie pomieszczeń należy również ograniczyć udzielanie nowych umów najmu, aby okres ten nie wykraczał poza datę rozważania inwestycji. Najemcy, którzy mają krótkie zainteresowania do samego projektu, zwykle nie mają motywacji do utrzymania nieruchomości powyżej najniższych standardów w zakresie naprawy i kondycji fizycznej, i mogą prowadzić do innych problemów zarządczych związanych z jej użytkowaniem i utrzymaniem.

Całkowite starzenie się

Po pierwsze, osiągnięto etap całkowitego starzenia się, gdy stare budynki i plany pięter w ich obecnej formie mają niewielką lub żadną wartość. Jeśli wszystko pójdzie dobrze, ewakuacja i rekultywacja nastąpi szybko, ale mogą istnieć czynniki, które temu zapobiegają. Po pierwsze, lokalizacja może nie mieć wystarczającej wartości, aby uzasadnić zburzenie starych konstrukcji i zastąpienie ich czymś nowym. Innymi słowy, presja ekonomiczna może nie wystarczyć do napędzenia odnowy. Po drugie, wzorzec przebudowy może wymagać zmian wielkości i kształtu lokalizacji, których nie można zabezpieczyć. Jest tak w przypadku, gdy konieczna jest gruntowna renowacja w celu spełnienia nowoczesnych warunków ruchu, a istniejące małe jednostki deweloperskie muszą zostać połączone w celu przebudowy. W tych okolicznościach często konieczne jest pozostawienie kilku przestarzałych budynków, dopóki cały obszar nie zostanie oczyszczony. Po trzecie, zdarza się, że budynek jest całkowicie zniszczony i oceniony według współczesnych standardów i nie nadaje się już do zamieszkania. Ale z powodu braku zakwaterowania nadal ma wykorzystanie i dochód. Dlatego czasami ma wysoką wartość i niekoniecznie jest nieaktualny z ekonomicznego punktu widzenia, chociaż można go postrzegać w kategoriach społecznych.

[ff id=”2″]