Skip to main content

Na początku agenci nieruchomości byli znani jako Pośrednicy i Optioner . Wówczas pośrednik często wiedział o nieruchomości na sprzedaż, ale trzymał ją w tajemnicy przed innymi pośrednikami. Tym pośrednikom trudno było pobierać opłatę za swoje usługi, aby mogli stosować taktyki, które nie zawsze były w najlepszym interesie ich sprzedawcy. Z drugiej strony, opcjonerzy byli na ogół bardziej skuteczni w pobieraniu opłat, ponieważ powiązali nieruchomości sprzedającego z jedną Opcja zakupu, Sprzedaj nieruchomość kupującemu po cenie wyższej niż kwota opcji, zapłać sprzedawcy cenę opcji, a resztę odłóż do kieszeni.

Wczesne pośrednictwo w obrocie nieruchomościami było luźno zorganizowane i stosowało metody maklerskie, które często były nieuczciwe, oszukańcze i wykorzystywane przez sprzedawców i kupujących. Wreszcie opracowano nowszą koncepcję, w której agent nieruchomości jest przedstawicielem sprzedawcy i jest winny sprzedającemu obowiązek lojalności i otrzymuje zapłatę za swoje usługi. Ta nowa koncepcja zmusiła relację sprzedawcy i brokera do wyższego poziomu usług i obowiązków. Umożliwiło to również brokerom wystawianie nieruchomości na sprzedaż na podstawie umów. Odsyłamy teraz te umowy do ofert. Nazwaliśmy wcześniejsze formy list otwarte oferty . Otwarta aukcja to rodzaj niewyłącznej umowy aukcyjnej, która upoważnia agenta nieruchomości do oferowania nieruchomości na sprzedaż, znalezienia nabywcy i otrzymania zapłaty za usługi po zakończeniu transakcji.

Inni brokerzy mogliby również mieć otwarte oferty na tę samą nieruchomość, ale tylko broker, który faktycznie znalazł nabywcę, otrzymałby prowizję. Ponadto żaden pośrednik nie otrzymałby opłaty, gdyby sprzedawca sprzedał nieruchomość. Otwarta lista utrudniła współpracę między brokerami, ponieważ każdy broker był w stanie uzyskać własną otwartą listę. W celu rozwiązania problemu otwartego wykazu, wyłączna agencja Lista stała się popularna.

Notowanie agencji wyłącznej jest rodzajem umowy o notowaniu, w której sprzedawca oferuje rekompensatę za notowanie maklerów tylko wtedy, gdy kupujący jest uzyskiwany dzięki wysiłkom maklera lub innym pośrednikom w obrocie nieruchomościami. Oznacza to, że w niektórych sytuacjach, np. Na przykład broker na sprzedaż przez właściciela może nie otrzymać rekompensaty, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana. W aukcji agencji wyłącznej pośrednictwo aukcyjne lub inne biuro pośredniczące współpracujące z pośrednikiem aukcyjnym musi pozyskać kupującego, aby kwalifikować się do rekompensaty.

Ekskluzywna lista agencji zachęca konkurujących brokerów do znalezienia nabywców dla aukcji, ponieważ broker aukcyjny płaci opłatę brokera. Jednak sprzedawca nadal nie płaci opłaty, jeśli sprzedawca znajdzie nabywcę. Lista ekskluzywnych agencji ostatecznie zaowocowała wyłączne prawo sprzedaży Aukcja

Umowa wyłącznego prawa do sprzedaży, pośrednictwo aukcyjne, oferuje rekompensatę w przypadku sprzedaży, niezależnie od tego, kto kupował. Wyłączne prawo do sprzedaży ofert gwarantuje, że pośrednik aukcyjny otrzyma opłatę, nawet jeśli konkurujący pośrednik lub sprzedający sprzedaje nieruchomości. Oferuje największą ochronę maklera papierów wartościowych i jest brany pod uwagę w najlepszym interesie sprzedawcy, ponieważ makler inwestuje wysiłek i zasoby w marketing nieruchomości, ponieważ prowizja jest gwarantowana w okresie obowiązywania umowy.

Nawet po tym, jak wyłączne prawo do sprzedaży ofert stało się popularne, współpraca pomiędzy brokerami była niewielka, ponieważ kupujący, który chciał kupić określoną nieruchomość, musiał kontaktować się z brokerem, który był zainteresowany ofertami na wyłączność. Dla wszystkich stron było również jasne, że pośrednik reprezentował sprzedawcę i że kupujący nie był reprezentowany.

W latach 50. istniała presja na większą współpracę między brokerami. W rezultacie pośrednik współpracujący z nabywcą zwróciłby się do konkurencyjnych brokerów, aby uzyskać informacje o swoich zasobach reklamowych i możliwych dopasowaniach dla swoich klientów. Często zdarzały się okazje, w których sprzedawca nie znał sprzedawcy lub jego agenta, a sprzedawca prowadził interesy tylko z kupującym. Nagle pomysł stał się winien przedstawicielowi handlowemu jego lojalności tylko Sprzedawca nie był już zgrabną i logiczną koncepcją. Jednak zajęłoby wiele lat, zanim koncepcje agencji, których nie można było wdrożyć, zostały uporządkowane, a nabywcy reprezentowani.

W latach 50. i 60. XX wieku opracowano bardziej sformalizowany, oparty na współpracy system pośrednictwa Usługa wielu wpisów (MLS) został opracowany. Pojęcie Sub-agencja opracowany. Mówiąc wprost, oznaczało to, że pośrednik aukcji był agentem i reprezentował tylko sprzedawcę. Dom maklerski zatrudnił sprzedawców, którzy byli brani pod uwagę Subagenty sprzedawcy. W celu udostępnienia aukcji wymagany był wykaz pośrednictwa MLS wszystko mediacja współpracująca w ramach ich MLS. Ci współpracujący brokerzy byli również uważani za sub-agentów maklera giełdowego, którzy byli przedstawicielami sprzedawcy. Jeśli współpracujący makler miał sprzedawców, byli to podagenci współpracującego maklera, którzy byli subagentami maklera giełdowego, który był przedstawicielem sprzedającego. W tym czasie relacje agencyjne z kupującym nie były możliwe, ponieważ relacje agencyjne zawsze istniały ze sprzedawcą. Jedynym obowiązkiem licencjobiorcy wobec nabywcy było nie kłamać, gdy zadawano pytania na temat nieruchomości. Koncepcja „kupujący zwracają uwagę” była tak naprawdę rzeczywistością, jak działała firma maklerska, a kupujący nie zawsze byli reprezentowani.

Wzrost konsumpcji, który przejawiał się w licznych orzeczeniach sądowych, wywierał nacisk na działalność maklerską, aby bardziej skupiała się na interesach nabywcy. Z tego powodu licencjobiorcy pracujący z kupującymi zostali zobowiązani do ujawnienia znanych kwestii związanych z nieruchomościami. Na przykład, jeśli pośrednik wiedział, że dach przecieka, musiałby ten fakt ujawnić. Ta koncepcja ujawnienia została później rozszerzona przez sądy, aby objąć warunki dotyczące własności brokerów powinien lub powinien był wiedzieć .

W latach 80. rządowe badanie wykazało, że prawie trzy czwarte wszystkich nabywców uważa, że ​​pośrednik, z którym współpracowali, reprezentował ich jako klientów. To samo badanie dotyczyło faktu, że prawie trzy czwarte wszystkich sprzedawców uważa, że ​​współpracująca agencja reprezentuje interesy nabywcy. Wkrótce stało się jasne, że koncepcje prawa agencyjnego, które przemysł i organy regulacyjne próbowały wprowadzić w życie w celu uproszczenia i wyjaśnienia relacji agencyjnych, nie zadziałały. Ciągła presja ze strony grup konsumentów i sądów ostatecznie doprowadziła do reprezentacji kupujących w latach 90.

W 1991 r. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami utworzyło grupę doradczą zajmującą się kwestiami związanymi z reprezentacją agencji. Otrzymano referencje od specjalistów od nieruchomości, ekspertów branżowych, organów publicznych i rządowych. Raport grupy doradczej zawierał następujące zalecenia:

  • Wytyczne dotyczące wielokrotnego notowania NAR powinny zostać zmienione, aby oferty dla podagencji były opcjonalne. Jeżeli podagencja nie została zaakceptowana przez współpracującego brokera, pośrednik notowań powinien zaoferować rekompensatę brokerowi reprezentującemu kupującego.
  • NAR zachęciłoby krajowe stowarzyszenia do promowania zmian w prawie własności i przepisach w celu promowania ujawnienia opcji dla agentów. Opcje te obejmują agencję sprzedającą, agencję kupującą i ujawnioną podwójną agencję. Celem tego zalecenia było wsparcie konsumentów w podejmowaniu świadomych decyzji dotyczących reprezentacji.
  • NAR powinien zachęcać agentów nieruchomości do przyjmowania pisemnych zasad korporacyjnych regulujących sposób, w jaki relacje agencyjne są obsługiwane z klientami i klientami.
  • NAR będzie promować edukację dla wszystkich członków w zakresie reprezentacji agencji. Zachęca się również organy regulacyjne do włączenia agencji do wymogów szkoleniowych dla wszystkich licencjobiorców jako tematu obowiązkowego.

W 1992 r. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami przyjęło następujące wytyczne:

„National Association of REALTORS® uznaje agencję sprzedającą, agencję kupującą i ujawniającą podwójną agencję za świadomą zgodę jako odpowiednie formy reprezentacji konsumentów w transakcjach dotyczących nieruchomości. Stowarzyszenie szanuje potrzebę, aby wszyscy REALTORS® mogli podejmować indywidualne decyzje biznesowe dotyczące ich praktyk biznesowych. Poza tym NAR opowiada się za wolnością wyboru i świadomą zgodą konsumentów lub usług związanych z nieruchomościami w budowaniu relacji agencji z licencjobiorcami nieruchomości ”.

Te zmiany NAR w Polityce reprezentatywnej zmieniły sposób, w jaki praktyki branżowe. Wyłączne prawo do reprezentacji Umowy kupujących umożliwiają teraz kupującemu zawarcie umowy z brokerem w celu znalezienia i negocjacji zakupów nieruchomości. Zasadniczo umowy te obowiązują przez określony czas i wymagają od kupującego zapłaty prowizji przy realizacji transakcji na nieruchomości. Jako przedstawiciel kupującego, pośrednik kupującego jest winien wszystkie obowiązki powiernicze (należytą staranność, lojalność, ujawnienie, posłuszeństwo i księgowość) swojemu klientowi, nabywcy.

[ff id=”2″]