Skip to main content

Problem: jak zachować nieruchomości w Kalifornii?

Niezliczone osoby inwestują w nieruchomości każdego dnia. Niektórzy marzą o zostaniu kolejnym potentatem na rynku nieruchomości, podczas gdy inni po prostu chcą uzupełnić swoje wynagrodzenie dodatkowymi dochodami. Niezależnie od motywacji posiadanie nieruchomości inwestycyjnej może przynieść duże korzyści, ale także duże problemy. Z tego powodu ważne jest, aby własność nieruchomości była jak najbardziej korzystna. Internet jest pełen różnych artykułów i artykułów promujących najskuteczniejsze techniki zarządzania Twoją nieruchomością. Często przeszukanie ilości informacji może być zniechęcającym zadaniem, aby dowiedzieć się, które porady są wiarygodne, a które mogą sprawić kłopoty. Naszym celem jest krótkie i jasne podsumowanie najbezpieczniejszych i najważniejszych strategii posiadania nieruchomości inwestycyjnych w Kalifornii. Mamy nadzieję, że wynik ten będzie cennym punktem wyjścia do zbadania najlepszych sposobów ochrony Ciebie jako właściciela / właściciela przed odpowiedzialnością, przy jednoczesnym zapewnieniu najlepszego traktowania Twoich aktywów.

Ryzyko własności nieruchomości

Jak wspomniano powyżej, nieruchomości mogą być cenną inwestycją, ale wiążą się również z dużym ryzykiem. Jednym z największych zagrożeń są procesy sądowe. Właściciele i właściciele są łatwo narażeni na sądowe osądy, od zwykłych potknięć i upadków po zanieczyszczenia. Właściciele zostali również skutecznie pozwani przez ofiary przestępstw, takich jak rabunek, gwałt, a nawet morderstwa, które mają miejsce na ich nieruchomościach zgodnie z teorią, że właściciel nie zapewniał wystarczającego bezpieczeństwa.

Opcje posiadania nieruchomości

Biorąc pod uwagę ryzyko sporów, bardzo ważne jest, aby nie posiadać nieruchomości inwestycyjnych we własnym imieniu. (Jedyną własnością, którą powinieneś posiadać we własnym imieniu, jest twoje główne miejsce zamieszkania.) Na szczęście istnieje kilka sposobów, w jakie osoba może posiadać własność inną niż własne nazwisko. Należą do nich jako korporacja, spółka komandytowa, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („LLC”), trust i wiele innych. Chociaż istnieje wiele opcji, LLC są preferowaną jednostką większości inwestorów, prawników i księgowych, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości.

Z wielu powodów tylko nieliczni inwestorzy posiadają nieruchomości inwestycyjne w spółkach C. Firma chroni akcjonariuszy przed osobistą odpowiedzialnością, ale podwójne opodatkowanie dywidend i niemożność spowodowania „strat papierowych” poprzez odpisy dla właścicieli sprawiają, że spółka C nie nadaje się do inwestycji w nieruchomości.

W przeszłości spółki i spółki komandytowe były spółkami preferowanymi dla inwestorów w nieruchomości. Komandytariusze byli chronieni przed osobistą odpowiedzialnością, a jednocześnie mogli przejąć straty podatkowe (zgodnie z zasadami IRS – potrzebujesz księgowego lub prawnika, aby rozwiązać problemy z ograniczeniami ryzyka itp.). Jednak główną wadą spółek komandytowych było to, że ktoś musiał być komplementariuszem i podlegać nieograniczonej osobistej odpowiedzialności.

Wielu drobnych inwestorów nieruchomości posiada także nieruchomości w trustach. Podczas gdy żywe zaufanie jest ważne dla ochrony prywatności właściciela i oferuje cenne planowanie nieruchomości, zaufanie nie oferuje niczego w dziedzinie ochrony przed odpowiedzialnością. Chociaż trust nie zapewnia ochrony przed odpowiedzialnością, nie należy go pomijać, ponieważ można go łatwo sparować z firmą LLC.

1. Zalety LLC

Spółki z oo wydają się być najlepszymi ze wszystkich światów do utrzymywania nieruchomości inwestycyjnych. W przeciwieństwie do spółek komandytowych, LLC nie wymagają osobiście odpowiedzialnego partnera. Zamiast tego wszyscy właściciele LLC – zwani członkami – mają pełną ochronę przed odpowiedzialnością. Spółki LLC są również lepsze od spółek C, ponieważ LLC unikają podwójnego opodatkowania spółek i nadal zachowują pełną ograniczoną odpowiedzialność dla wszystkich członków. Ponadto spółki z ograniczoną odpowiedzialnością są dość tanie i łatwe w konfiguracji.

A. Jedna LLC lub więcej LLC?

W przypadku właścicieli wielu nieruchomości powstaje pytanie, czy wszystkie nieruchomości powinny należeć do jednej LLC, czy też należy utworzyć nową LLC dla każdej dodatkowej nieruchomości. Zasadniczo zaleca się posiadanie LLC dla każdej nieruchomości z kilku powodów.

Po pierwsze, oddzielna spółka LLC, która jest właścicielem każdej nieruchomości, zapobiega odpowiedzialności za „przepełnienie” jednej nieruchomości do drugiej. Załóżmy, że masz dwie nieruchomości o wartości 500 000 USD, które znajdują się w tej samej spółce LLC. Jeśli najemca odniesie obrażenia na nieruchomości 1 i wygra wyrok 750 000 USD, może obciążyć obie nieruchomości hipoteką za całe 750 000 USD, chociaż nieruchomość 2 nie ma nic wspólnego ze szkodą powoda.

Z drugiej strony, jeśli każda nieruchomość ma własną spółkę LLC, wierzyciel może wykonywać na niej wyłącznie zastaw, który został naruszony przez powoda (pod warunkiem, że nie może złamać zasłony korporacyjnej).

Ponadto wiele banków i pożyczkodawców wymaga oddzielnych spółek LLC dla każdej nieruchomości. Chcą, aby pożyczona przez nich własność była „bankrutem”. Oznacza to, że pożyczkodawca nie chce mieć problemu w oddzielnej nieruchomości, aby zagrozić swojemu interesowi zabezpieczającemu w nieruchomości, której pożycza.

2. Zalety zaufania

Jak wspomniano powyżej, LLC można używać jednocześnie z powiernictwem, aby zapewnić najlepszą ochronę i traktowanie nieruchomości dla twojej nieruchomości. Istnieje wiele rodzajów trustów, ale odwołalne żywe zaufanie jest prawdopodobnie najbardziej powszechne i przydatne do utrzymania własności nieruchomości. Główną zaletą posiadania nieruchomości w funduszu powierniczym jest to, że po śmierci nieruchomość nie będzie już przeprowadzać kontroli nieruchomości. Jak wiadomo wielu, postępowanie spadkowe jest sądowym procesem przekazania majątku beneficjentom wymienionym w testamencie. Unikanie zniżek ma wiele zalet. Dystrybucja majątku utrzymywanego na żywym funduszu powierniczym może być znacznie szybsza niż postępowanie spadkowe, aktywa żywego trustu mogą być łatwiej dostępne dla beneficjentów trustu, a koszt dystrybucji majątku utrzymywanego na żywym funduszu powierniczym są często niższe niż w teście nieruchomości. [Note: One should also be aware of other ways to avoid probate. For instance, property held in joint tenancy with a right of survivorship automatically avoids probate whether or not the property is in the living trust. Consult an estate planning attorney for more advice regarding probate matters.]

3. Użyj zarówno LLC, jak i trustu

Ponieważ zarówno LLC, jak i trust oferują znaczące korzyści właścicielom nieruchomości, inteligentny inwestor powinien rozważyć użycie zarówno LLC, jak i trustu, aby odpowiednio chronić siebie i swoją własność. Korzystanie z trustu i LLC tworzy najlepsze połączenie ochrony przed odpowiedzialnością i niedrogiego planowania nieruchomości. Aby to osiągnąć, właściciel powinien posiadać nieruchomość inwestycyjną w jednej spółce członkowskiej, przy czym żywe zaufanie jest jedynym członkiem LLC. Tutaj zaufanie jest właścicielem firmy i posiada wszystkie interesy LLC. Ta forma własności zapewnia dodatkową ochronę przed LLC, a także dodatkowe korzyści powiernicze przy planowaniu osiedla.

A. Koszt

W przeważającej części koszty założenia i utrzymania spółki LLC i trustu są raczej niskie. Dla przeciętnej spółki LLC koszt to tylko nominalne opłaty za zgłoszenie i 800 USD opłaty za stan w stanie Kalifornia. Prostą integrację można wykonać samodzielnie, ale zdecydowanie zaleca się, aby uzyskać poradę od kompetentnego prawnika, aby nie popełniono żadnych błędów. To samo dotyczy tworzenia zaufania. Trochę pieniędzy jest teraz warte swojej ceny, aby uniknąć dużych problemów w przyszłości.

B. Opłata CA LLC

Chociaż koszt utworzenia LLC jest generalnie niski, mogą obowiązywać dodatkowe opłaty dla LLC w Kalifornii w oparciu o zysk brutto. Kalifornijski kodeks przychodów i podatków 17942 (a) zawiera dodatkową opłatę dla LLCs, gdy całkowity dochód brutto (tj. Czynsz) przekracza 250 000 $. „Całkowity dochód brutto” odnosi się do dochodu brutto (nie zysków). W tej sekcji kodu podatkowego wysokość opłaty jest ustalana w następujący sposób:

1,0 USD dla spółek z dochodem brutto mniejszym niż 250 000 USD;
900 USD dla spółek LLC o dochodzie brutto co najmniej 250 000 USD, ale mniejszym niż 500 000 USD;
3. 2500 USD dla spółek LLC o dochodzie brutto co najmniej 500 000 USD, ale mniejszym niż 1 000 000 USD;
4. 6000 USD dla spółek LLC o dochodzie brutto co najmniej 1 000 000 USD, ale mniejszym niż 5 000 000 USD; i
5. 11790 USD dla spółek LLC o dochodzie brutto w wysokości 5 000 000 USD lub więcej.

Chociaż opłata jest stosunkowo niewielka, należy pamiętać, że opłata jest wyceniana na podstawie dochodu brutto, a nie zysków. Oznacza to, że opłata jest należna niezależnie od tego, czy Twoja nieruchomość jest opłacalna, czy nie. W przypadku nieruchomości o wysokich dochodach, ale o niskiej marży, opłata odzwierciedla wyższy odsetek rentowności nieruchomości niż w przypadku nieruchomości o wysokiej rentowności. Na przykład firma, która jest właścicielem budynku biurowego o całkowitych dochodach z najmu 1 mln USD, ale hipoteka w wysokości 995,000 USD faktycznie działałaby ze stratą po wprowadzeniu opłaty w wysokości 6000 USD. Ponadto opłata byłaby szczególnie uciążliwa dla firm, które oczekują strat na wczesnych etapach rozwoju.

4. Spółka komandytowa: możliwa strategia, jeśli zysk brutto przekroczy 250 000 USD

Dla zdecydowanej większości inwestorów opłata CA LLC nie powinna uniemożliwiać założenia LLC. Jeśli jednak efekty są bardzo szkodliwe, istnieje kilka możliwych rozwiązań, które można zbadać. Właściwy prawnik lub księgowy może być w stanie współpracować z Tobą, aby uniknąć tej opłaty. Jedną z metod może być utworzenie spółki komandytowej. Spółka powinna zostać ustanowiona z LLC jako osobiście odpowiedzialny partner (przejmujący odpowiedzialność) oraz właścicielem (-ami) nieruchomości jako komandytariusz (partnerzy). Ustanawiając spółkę komandytową z LLC, która działa jako komplementariusz, właściciel może prawdopodobnie uniknąć wyższych opłat nałożonych na LLC, chroniąc jednocześnie swoją osobistą odpowiedzialność. Chociaż może to być możliwe rozwiązanie, zdecydowanie zalecamy skonsultowanie się z prawnikiem lub księgowym w celu uzyskania najlepszych praktyk.

Podczas gdy istnieje ryzyko związane z nieruchomościami, inteligentnymi decyzjami i starannym przygotowaniem, nieruchomości mogą być cenną inwestycją. Jednak pierwszym krokiem jest upewnienie się, że odpowiednio zabezpieczyłeś siebie i swoją własność. Mamy nadzieję, że ten artykuł pomoże właścicielom odkryć różne sposoby przechowywania nieruchomości inwestycyjnych, a także ochronę i korzyści oferowane przez tych właścicieli.

[ff id=”2″]