Skip to main content

I. KONTEKST

Propozycja 13, przyjęta w Kalifornii w 1978 r., Nałożyła ograniczenia podatkowe na samorządy poprzez ograniczenie wysokości podatku od nieruchomości. Przed przyjęciem Propozycji 13 samorządy lokalne wydały długoterminowe ogólne noty w celu sfinansowania publicznych ulepszeń potrzebnych do nowych projektów rozwojowych. Te ogólne obligacje zostały spłacone poprzez nałożenie ogólnych podatków od nieruchomości na wszystkich rezydentów, którzy mieszkają w jurysdykcji samorządu lokalnego. Bezpośrednio przed przyjęciem Propostion 13 stawki podatku od nieruchomości w Kalifornii stanowiły trzy procent (3%) wartości godziwej nieruchomości. Twierdzenie 13 skutecznie uniemożliwiło samorządowi podniesienie ogólnych podatków od nieruchomości w ramach jurysdykcji samorządu lokalnego w celu sfinansowania nowych ulepszeń publicznych, które ostatecznie służyły tylko nowym obszarom rozwoju, które stanowiły niewielką część granicy samorządu. Zasadniczo Propostion 13 wymaga teraz przebudowy w celu bezpośredniego sfinansowania własnych ulepszeń publicznych. Dzisiaj oczekuje się, że projekt zagospodarowania terenu zapłaci za szkoły, drogi, posterunki straży pożarnej i liczne ulepszenia publiczne potrzebne do obsługi użytkowników końcowych projektu.

Ustawa o obiektach komunalnych Mello Roos z 1982 r. Została uchwalona przez prawo Kalifornii w 1982 r., Aby umożliwić samorządom utworzenie Okręgu ds. Obiektów Społecznościowych z uprawnieniami do pobierania specjalnych podatków w granicach Okręgu Urządzeń Społecznych. Dzielnica obiektów komunalnych wspiera zarówno gminy, jak i deweloperów w radzeniu sobie ze zwiększonymi obciążeniami związanymi z finansowaniem publicznych ulepszeń od czasu wejścia w życie Propozycji 13. Krótko mówiąc, dzielnica obiektów komunalnych może emitować długoterminowe zwolnione obligacje w celu sfinansowania publicznych ulepszeń. Które są spłacane poprzez nakładanie specjalnych podatków, które są nakładane na rachunki za podatek od nieruchomości właścicieli gruntów mieszkających w granicach Działu Pomocy Społecznej. Wykorzystanie nieobciążonego podatkiem finansowania obligacji przez gminne obiekty użyteczności publicznej do opłacenia publicznych ulepszeń powoduje, że koszty finansowania zewnętrznego są niższe niż tradycyjne formy finansowania dewelopera. Ten niższy koszt finansowania Dzielnicy Urządzeń Społecznych przynosi korzyści wszystkim stronom zaangażowanym w transakcję dotyczącą nieruchomości, w tym użytkownikom końcowym nieruchomości.

II. JAKIE ORGANY MOGĄ BYĆ FINANSOWANE PRZEZ DZIAŁ WSPÓLNOTY?

Dzielnica obiektów komunalnych może sfinansować zakup, budowę, rozbudowę, ulepszenie lub remont nieruchomości lub innego majątku trwałego o szacowanym okresie użytkowania wynoszącym pięć lat lub dłużej, lub finansować prace związane z planowaniem i projektowaniem, które są bezpośrednio związane z zakupem, budowa, rozbudowa lub remont nieruchomości lub nieruchomości. Na przykład okręg wspólnotowy może finansować udogodnienia, w tym między innymi:

(a) Lokalne parkingi, obiekty rekreacyjne, parkingowe i otwarte przestrzenie.

(b) Lokalizacje i budowle szkół podstawowych i średnich, pod warunkiem, że obiekty spełniają warunki zabudowy i standardy kosztów ustalone przez Państwową Radę Alokacji.

(c) biblioteki.

(d) placówki opieki nad dziećmi.

e) Dystrykt obiektów komunalnych może również finansować budowę uziemienia systemów przesyłu i dystrybucji wody, systemów gazociągów, linii telefonicznych, urządzeń przesyłu i dystrybucji energii elektrycznej oraz linii telewizji kablowej w celu zapewnienia dostępu do tych usług dla klientów, którzy nie mają dostępu do tych usług dla klientów, którzy nie mają dostępu do tych usług, lub w celu ograniczenia istniejących zaburzeń wizualnych.

(f) Dystrykt obiektów komunalnych może również finansować zakup, ulepszenie, remont lub utrzymanie nieruchomości lub innej własności prywatnej lub publicznej lub nieruchomości na potrzeby ochrony przeciwpowodziowej i burzowej, w tym między innymi systemów odwadniania i oczyszczania burzowego oraz systemów ochrony przed burzą piaskową .

(h) Każda inna agencja rządowa, która jest prawnie upoważniona przez ustawodawcę, który ustanawia agencję wspólnotową w celu wnoszenia, generowania, posiadania lub prowadzenia dochodów.

(i) (1) Dystrykt może również zapłacić za:

(A) Prace uznane za niezbędne w celu dostosowania budynków lub nieruchomości, w tym budynków prywatnych lub nieruchomości, do zgodności z normami i przepisami bezpieczeństwa sejsmicznego.

(B) Ponadto dystrykt może zostać zatwierdzony w dowolnym hrabstwie lub obszarze wyznaczonym przez prezydenta Stanów Zjednoczonych lub gubernatora jako obszar klęski żywiołowej lub w przypadku których gubernator ogłosił stan wyjątkowy z powodu szkód spowodowanych trzęsieniem ziemi. które są uważane za niezbędne do naprawy szkód majątkowych spowodowanych bezpośrednio lub pośrednio przez trzęsienie ziemi określone w nazwie lub ogłoszeniu Prezydenta lub Gubernatora, lub przez wstrząsy wtórne związane z wystąpieniem trzęsienie ziemi, w tym prace związane z odbudową, naprawą, wsparciem lub wymianą budynków, które zostały uszkodzone, zniszczone, zrekonstruowane, podparte lub zastąpione przez trzęsienie ziemi, w tym między innymi prace nad budynkiem uszkodzonym lub zniszczonym podczas trzęsienia ziemi w Loma Pri eta 17 października 1989 r. lub przez wstrząsy wtórne.

(2) Prace w zakresie własności prywatnej, w tym przebudowa lub wymiana budynków prywatnych zgodnie z ust. 1 lit. B, mogą być finansowane z podatku tylko wtedy, gdy oddano wszystkie głosy w sprawie poboru podatku, głosuj za pobraniem podatku,

lub po uprzedniej pisemnej zgodzie na podatek od właścicieli wszystkich nieruchomości, które mogą podlegać opodatkowaniu W takim przypadku wcześniejszą pisemną zgodę uznaje się za głosowanie konstytucyjne za podatkiem i związaną z tym emisją obligacji.

(j) Dystrykt obiektów komunalnych może również zapłacić za:

(1) Prace uznane za niezbędne do naprawy i zmniejszenia szkód w prywatnych budynkach i budowlach spowodowanych pogorszeniem stanu gleby.

(2) Prace nad prywatnymi budynkami i budowlami zgodnie z tym podziałem, w tym przebudowa, naprawa i redukcja szkód spowodowanych przez niszczenie gleby, mogą być finansowane z podatków tylko wtedy, gdy oddano wszystkie głosy oddane w sprawie pobrania głosu podatkowego Pobór podatków.

(k) Okręg komunalny może również finansować zakup, ulepszenie, remont lub konserwację nieruchomości lub innych dóbr materialnych, rekultywację lub utrzymanie nieruchomości lub innych dóbr materialnych lub prywatnych lub publicznych w celu usunięcia lub środków zaradczych w celu Czyszczenie niebezpiecznych substancji, które są uwalniane lub które mogą zostać uwolnione do środowiska.

Jakie usługi mogą być finansowane przez Community Facilities District?

Okręg może być również skonfigurowany do finansowania jednej lub więcej z następujących rodzajów usług w danym obszarze:

(a) Służby ochrony policji, w tym między innymi służby wymiaru sprawiedliwości w sprawach karnych. Usługi wymiaru sprawiedliwości w sprawach karnych ograniczają się jednak do świadczenia usług w więzieniach, aresztach, obiektach i salach młodzieżowych.

(b) straży pożarnej, pogotowia ratunkowego i ratownictwa.

c) usługi związane z programem rekreacyjnym, usługi biblioteczne, usługi konserwacyjne dotyczące lokalizacji i struktur szkół podstawowych i średnich oraz konserwacja muzeów i instytucji kulturalnych.

(d) Utrzymanie i oświetlenie parków, ścieżek parkowych, ulic, ścieżek i otwartych przestrzeni.

(e) Usługi ochrony przeciwpowodziowej i burzowej, w tym między innymi obsługa i konserwacja systemów odwadniających, odśnieżanie i usuwanie śniegu oraz systemy ochrony przed burzą piaskową.

f) usługi usuwania lub naprawy związane z czyszczeniem substancji niebezpiecznych, które są uwalniane lub grozi ich uwolnieniem do środowiska.

[ff id=”2″]