Skip to main content

Niektóre domy lub budynki mieszkalne na nieruchomościach mogą nie wydawać się opłacalne finansowo. Przyczyn może być kilka, w tym perspektywa kupujących lub problemy z tytułem własności nieruchomości. Niestety wydaje się, że problemy te powstają po tym, jak inwestor kupi nieruchomość, a następnie nie może jej sprzedać.

Przeanalizujmy zwykłe powody, dla których nieruchomości nie mogą być finansowane i co można zrobić. Najczęstszym problemem jest prawdopodobnie to, że wycena nieruchomości nie wystarcza na pokrycie kosztów i wydatków rehabilitacji. Inwestor często dowiaduje się o tym dopiero po zakończeniu rehabilitacji i ma chętnego i chętnego nabywcę, który musi uzyskać konwencjonalną pożyczkę bankową, aby ją kupić.

W tym sensie wycena może się rozpocząć, ale kupujący nie może uzyskać finansowania z powodu bardziej rygorystycznych wymagań pożyczkodawcy – takich jak: Należą do nich oceny zdolności kredytowej, godziny pracy, ostatnia historia wykluczenia lub bankructwo, by wymienić tylko kilka. Przeniesienie do innego nabywcy lub uzyskanie innej oceny może nie być tak łatwe, zwłaszcza jeśli FHA został przede wszystkim odrzucony, ponieważ własność inwestora dotycząca oceny w systemie FHA jest „zepsuta” dla co najmniej sześć miesięcy.

Najłatwiejszym rozwiązaniem problemów z kredytami i wyceną jest pozyskanie prywatnych pożyczkodawców lub pożyczkodawców portfelowych do sfinansowania sprzedaży. Prywatni pożyczkodawcy to ludzie, którzy są skłonni pożyczyć pieniądze, które normalnie mieliby od banku, który zarabia kilka procent odsetek. Inwestor powinien zaoferować tej osobie 10% pożyczkę zabezpieczoną pierwszą hipoteką na nieruchomości z dwu- lub trzyletnim balonem. Ten prywatny pożyczkodawca może również uzyskać od 2% do 5% jako punkty końcowe pożyczki i otrzymać trzymiesięczną karę przedpłaty.

Oto przykład tego, co prywatny pożyczkodawca otrzymałby za hipotekę w wysokości 100 000 USD: Nabywca powinien być w stanie zabezpieczyć 20% ceny zakupu, aby zabezpieczyć hipotekę w przypadku załamania rynku. Wielu obecnych nabywców domów ma duże depozyty, ponieważ zostały one wykluczone i nie dokonywały spłat kredytu hipotecznego przez długi okres czasu. 10% oprocentowania 100 000 USD = 833,33 USD miesięcznie w porównaniu z 83,33 USD w lokalnym banku z oprocentowaniem 1% na rachunku oszczędnościowym.

Po zakończeniu pożyczkodawca otrzyma gotówkę w wysokości od 3000 $ do 5000 $ jako punkty ukończenia. Jeśli właściciel domu refinansuje i zapłaci karę przedpłaty w okresie kredytowania, prywatny pożyczkodawca otrzymuje dodatkową karę przedpłaty w wysokości 833,33 x 3 miesiące = 2 500 USD.

Wyceny powinien dokonać renomowany rzeczoznawca i ubezpieczenie nieruchomości, a prywatnemu pożyczkodawcy należy zapewnić ubezpieczenie. Prawnik powinien przygotować wszystkie dokumenty hipoteczne i sfinalizować je w celu ochrony inwestora / sprzedawcy i pożyczkodawcy.

Korzystając z prywatnego pożyczkodawcy, nabywca o złych kredytach może kupić dom. Pozwala to również sprzedawcy nie być uzależnionym od kaprysów banku lokalnego lub krajowego, który może bać się pożyczyć pieniądze w tej okolicy lub na rynku. Inwestorzy powinni również skontaktować się z pobliskimi kredytodawcami portfela, aby sprawdzić, czy ich nabywcy się kwalifikują. Pożyczkodawcy portfelowi to mniejsi pożyczkodawcy prywatni, którzy nie spełniają rygorystycznych wymogów kredytowych krajowych pożyczkodawców. Przede wszystkim kasy oszczędnościowo-kredytowe.

Inną ważną przyczyną niezdolności do finansowania jest problem tytułowy i niezdolność nabywcy do uzyskania tradycyjnej pożyczki mieszkaniowej. W razie potrzeby inwestor może być zmuszony złożyć tzw. „Pozew o cichy tytuł”, aby zrobić to, co sądy nazywają uspokojeniem roszczeń. Może to potrwać od kilku miesięcy do kilku lat, ale warto starać się sprzedać nieruchomość o pełnej wartości rynkowej i uzyskać w tym momencie konwencjonalne finansowanie.

Podsumowując, istnieje kilka sposobów na osiągnięcie tego, niezależnie od tego, jak niemożliwe jest uzyskanie finansowania dla nabywcy nieruchomości. Niektóre z nich zostały wymienione w tym artykule. Znalezienie nieruchomości o złych tytułach to świetny sposób na uzyskanie atrakcyjnych ofert dla inwestorów – wystarczy cierpliwość i wytrwałość.

[ff id=”2″]