Skip to main content

Artykuł ten został opublikowany po raz pierwszy w maju 2006 r., Aby ostrzec potencjalnych inwestorów przed zachowaniem ostrożności przy zakupie nieruchomości. Setki inwestorów faktycznie zapisało się, aby dołączyć do nas w procesie sądowym, ale wielu innych, w tym wiele wiodących banków, z których niektóre są teraz własnością rządu, uczestniczyły w setkach innych złych transakcji i kosztowały miliony w milionach!

Dla tych z was, którzy mają artykuł na pierwszej stronie Sunday Times & # 39; Kup, aby pozwolić na oszustwo majątkowe uderza w tysiące & # 39; Tydzień przed świętami Bożego Narodzenia 2008 r. Zostaną zgłoszone najnowsze wyniki tego przestępstwa oraz straty i smutki, jakie powszechne oszustwa związane z nieruchomościami miały wśród inwestorów i ich rodzin.

Dla wielu osób jest to duży krok naprzód polegający na zainwestowaniu w nieruchomości na przyszłość. Wyobraź sobie, jak powinni się czuć, gdy ich inwestycja okaże się oszustwem w nieruchomościach inwestycyjnych.

Czy istnieje sposób na wyjście z oszustwa związanego z nieruchomościami inwestycyjnymi?

Pierwszą rzeczą do zrozumienia jest to, że jeśli czujesz się oszukany, prawdopodobnie nie jesteś jedyny. Może się tak wydawać i możesz czuć się samotny, głupi, oszukany, zły lub zawstydzony – niektóre ogólne odczucia w tym czasie.

Ale to są emocje, które sprawiają, że programiści z pochylonymi głowami myślą. Mają nadzieję, że czujesz się „do bani” i po prostu nie chcesz nikomu o tym mówić. W rzeczywistości wydaje się, że nie ma nic do powiedzenia na temat sprytnego oszustwa, z wyjątkiem twoich przeczuć, dopóki nie zaczniesz kopać.

Ale lenistwo jest dokładnie tym, czego oczekują ci przestępcy (i zwykle są to przestępcy). W tych okolicznościach nie możesz zatrzymać wszystkiego w sobie. Musisz spróbować dowiedzieć się, czy inni ludzie zostali wprowadzeni w błąd w podobnej sytuacji. Nigdy nie wiesz, że możesz być jedną z dziesięciu, dwudziestu lub setek podobnych dusz, a jeśli potrafisz znaleźć i utożsamić się z takimi grupami, masz znacznie większą szansę na odwet, uwierz mi.

Brałem udział w takim oszustwie dotyczącym nieruchomości inwestycyjnych około 18 miesięcy temu (wiem – świszczący oddech – szok – przerażenie – i sprzedaję nieruchomości inwestycyjne!). Przez kilka miesięcy myślałem, że oszalałem, nie mogłem zrozumieć, dlaczego nie mogłem zbliżyć najemców do oczekiwanych cen lub dlaczego w ogóle nie mogłem dostać najemców. To było pierwsze objawienie, ponieważ obiecano mi, że nieruchomości zostaną w pełni wynajęte, gdy zostaną ukończone. Przynajmniej tak mówili broszury i kierownik sprzedaży podczas prezentacji, w której uczestniczyłem. I miałem ich kilka & # 39; Beauties & # 39; Mówi się, że wszyscy są w pełni wynajęci i przynoszą mi miesięczną nadwyżkę czynszu w wysokości około 500 funtów miesięcznie.

Potem zacząłem dokładniej badać sytuację i wkrótce zrozumiałem problem. Jest to bardzo złożony oszustwo dotyczące nieruchomości inwestycyjnych!

Jako doświadczony inwestor nieruchomości i sprzedawca nieruchomości inwestycyjnych, w jaki sposób popełniłem oszustwo związane z nieruchomościami inwestycyjnymi?

Powiem ci jak – może przestępcze zamiary?

To, co zrobiłem, to zarejestrowanie wydarzeń, które faktycznie miały miejsce przy moich inwestycjach, które odkryłem, że zdarzyło się ponad 100 podobnych incydentów.

Zanim przystąpiłem do tej inwestycji, a nawet poleciłem ją innym, składającym się z serii odnowionych domów, które zostały przekształcone w HMO dla studentów (domy wielozadaniowe), dokładnie zbadałem firmę. (Uwaga: firma i lokalizacja tych domów nie zostały wymienione w tym raporcie z powodów prawnych.) Przejrzałem co najmniej 6 z ich konwersji nieruchomości, rozmawiałem z właścicielami i rozmawiałem z kilkoma istniejącymi inwestorami. Zabrałem ze sobą partnera biznesowego, aby sprawdzić wyniki. Pocieszyło mnie również to, że ci ludzie wydawali (i nadal wydają) dużo pieniędzy w głównych krajowych gazetach (Sunday Times, Telegraph itp.) I wydali mnóstwo błyszczących broszur, które spełniły ich oczekiwania.

Niektóre z ich większych projektów poza planem zostały również przedstawione na podwójnej stronie w jednym z wiodących brytyjskich magazynów o nieruchomościach. Mieli także (i nadal mają) bardzo duże stoiska na wielu wiodących targach nieruchomości w Wielkiej Brytanii.

Wyglądało na to, że wszystko układa się w stos, więc kupiłem niektóre z nich i zachęciłem moich przyjaciół, bliskich członków rodziny i współpracowników do zakupu. Zapłaciłem opłaty za rezerwację i po prostu ustabilizowałem się, czekając na ich zakończenie i generując dodatkową gotówkę co miesiąc.

Pierwszym wydarzeniem w tym łańcuchu było to, że domy zostały ukończone bardzo późno, więc byliśmy narażeni na utratę przyjęć studentów na jesień 2005 r., Ale inwestycja nadal wydawała się całkiem niezła, a do tego czasu mieliśmy wszystkie wymienione umowy. I oczywiście wszyscy myśleliśmy, że mamy co najmniej 11% udziałów w każdej nieruchomości, plus zwykły wzrost o 4 do 6% w porównaniu z poprzednim rokiem. Na pytanie, czy moglibyśmy je sprawdzić przed ukończeniem, powiedziano nam: „Przepraszam, ponieważ masz w nich najemców, musisz anulować 48 godzin lub więcej”. Kiedy szukaliśmy terminów, nikt nie mógł znaleźć kluczy … Gdzie były moje dzwonki alarmowe, słyszę, że pytasz – oczywiście w trybie cichym!

Ale potem brud naprawdę wynurzył się na powierzchnię …

Wszystkie te domy zostały zbudowane na podstawie & # 39; Wszystkie kontakty dotyczące usług sprzedawanych pod jednym dachem dla inwestora – Skorzystaj z naszych usług w zakresie sprzedaży, rekomendowanych prawników, wewnętrznych pośredników, hipotek, zarządzania wynajmem z naszej własnej firmy & # 39; – Wiesz, naprawdę dobry pakiet dla inwestora na fotel. & # 39;

Problem 1 polegał na tym, że domy nie zostały w pełni wynajęte po ukończeniu, aw wielu przypadkach lokatorzy wydawali się „stopić”. po podpisaniu umowy. Tyle o obietnicach deweloperów & # 39; Błyszczący, że najemcy będą istnieć przed zakończeniem, z wzajemnymi gwarancjami, więc praktycznie nie będzie nieważnych terminów i problemów z wynajmem, jakby najemca nie płacił. Wzajemne gwarancje oznaczały, że inni najemcy byliby odpowiedzialni.

W niektórych przypadkach (na szczęście nie moje) nie przeprowadzono żadnych prac remontowych, a deweloperzy mieli wtedy policzek, aby pobrać 3000 funtów za nieruchomość, aby naprawić tę, która nie została wykonana. Potem były duże problemy z pracami budowlanymi. Piwnice zostały zalane, nie z powodu deszczu (chociaż zdarzało się to czasami, gdy piwnice nie były odpowiednio uzupełniane), ale z powodu wadliwych instalacji rurowych, ale oczywiście, gdybyśmy mieli 12-miesięczną umowę gwarancyjną, oczywiście – prawda? Nie tak

Nawet po ciągłych rozmowach telefonicznych i e-mailach firma zarządzająca nie była w stanie przesłać nam odpowiednich rejestrów i nie informowała nas na bieżąco o problemach z utrzymaniem, wolnych miejscach najemców i opóźnionej płatności czynszu – wszystkie zwykłe rzeczy, których można się spodziewać a & # 39; prawo i # 39; Firma zarządzająca, która pobiera 10% czynszu jako opłaty.

A kłopoty, jakie miałem, kiedy przeniosłem umowy o zarządzanie do innej firmy, to inna historia na kolejny dzień, kiedy można to opowiedzieć.

Ok, to wyglądało na nieuczciwą pracę i całkowity brak właściwej administracji ze strony działu zajmującego się najmem. Nie jest to rodzaj usługi, jakiej można oczekiwać od firmy, która zajmuje się tak dużym marketingiem krajowym, ale ponieważ jesteś z tak głośnej firmy, pomyślałbyś, że rozwiązałoby to problemy. Tak? Źle!

Z powodu tych wszystkich problemów zacząłem badać tę firmę i metody, dzięki którym domy te były bardzo intensywnie sprzedawane.

Następnie okazało się, że większość tych domów, na trzy do czterech miesięcy przed sprzedażą, niektóre rano, została kupiona przez wykonawcę za około 90 000 funtów – słowami budowniczych – zrujnowane domy całkowicie wypatroszone. Właściwości 3-osobowe, w których otwarto piwnice i / lub przeprowadzono konwersję dachu, dzięki czemu dodano 2, 3 lub nawet 4 dodatkowe sypialnie i rzekomo przekształcono je do celów HMO zgodnie z najwyższymi standardami. Zostały nam sprzedane za około 249 950 GBP do 325 000 GBP i więcej.

Ding Ding Ding – dzwonki alarmowe …

Dlaczego byliśmy tak zadowoleni z zakupu? Wszyscy otrzymali oceny RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) dotyczące wartości nieruchomości i oczekiwanego dochodu z wynajmu.

Wszystko to spełniło wymagania dewelopera.

Jednak gdy zauważyliśmy, że niektórzy inwestorzy z innych grup odzyskali niektóre z podobnych domów, ponieważ nie mogli uzyskać czynszu, a zatem nie mogli pozwolić sobie na kredyt hipoteczny, wyceny wynosiły od około 80 000 do 100 000 GBP poniżej WARTOŚCI KREDYTOWEJ!

Nasze własne badania wykazały następnie, że wiele z tych nieruchomości zostało wycenionych przez tę samą firmę i dla porównania wykorzystano nieruchomości od tego samego dewelopera w formularzu wyceny.

Napotkaliśmy przypadki, w których udzielone im hipoteki:

· Nie dotyczyły budynków mieszkalnych – dlaczego udzielono pożyczki?

· Nie przyznano by, gdyby banki wiedziały, że nieruchomość została już wynajęta i nie została sprzedana jako wolna nieruchomość. Dlaczego udzielono kredytu hipotecznego?

· Nie zostałby przyznany, gdyby wycena czynszu najmu nie była realistyczna. Dlatego pożyczki zostały udzielone na podstawie nieprawidłowych informacji. Gdyby inwestor wprowadził numery najmu, prawdopodobnie powstałyby z powodu oszustwa hipotecznego.

· Nie udzieliłby pożyczki (zwłaszcza odsetek), gdyby znany był faktyczny numer wyceny.

· Nie przyznałby 85% zaakceptowanej wartości, gdyby wiedział, że zostanie wpłacona wpłacona wpłata (wraz z opłatami prawnymi i innymi deweloperem). Prawnik był tak samo świadomy jak pośrednik, dlaczego kredytodawca nie został poinformowany?

Teraz, kiedy lubię uważać się za „doświadczonego inwestora” i wiem, że istnieją utalentowane depozyty, cashbacki itp., A rynek nieruchomości jest często w ruchu, powiedziałem moim prawnikom, że to był interes poboczny, broker powiedział mi, co to jest Biznes nie stanowił problemu, prawda?

Źle … Następnie dowiaduję się, że ani prawnik (prawnicy), ani pośrednik nie poinformowali pożyczkodawcy.

Gdzieś w tym kierunku coś było nie tak.

Pytanie brzmi – czy to wina:

Deweloper?

Prawnik?

Broker?

Inwestor

W społeczeństwie, w którym przepisy dla prawników, brokerów, pożyczek hipotecznych i rzeczoznawców wydają się dość surowe, muszę powiedzieć, że coś tu idzie nie tak, że nieszczęsny inwestor indywidualny może wpaść w tak nieuregulowaną pułapkę!

Jeśli czujesz, że bierzesz udział w takim oszustwie dotyczącym nieruchomości inwestycyjnych i chcesz sprawdzić, czy w tej samej łodzi są inni, odwiedź mój blog, na którym możesz wyrazić swoją opinię, a nawet uporządkowaną nazwę Możesz dodać listę, jeśli to zrobisz. Możemy jej użyć do stworzenia bazy danych podobnych zdarzeń, którą można łatwo przeanalizować w celu zidentyfikowania trendów lub na & # 39; Pies stróżujący & # 39; na przykład.

[ff id=”2″]