Skip to main content

Co to jest zła własność? Jak mogę kupić nieruchomość?

Krótko mówiąc, niekorzystna własność to proces, w którym osoba lub inwestor może uzyskać nieruchomość lub tytuł nieruchomości od innej osoby, ponieważ właściciel opuścił nieruchomość. Odbywa się to po prostu poprzez przejęcie tej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo stanowe.

W ten sposób możesz dosłownie nabyć nieruchomość lub tytuł nieruchomości po prostu płacąc należne podatki od nieruchomości i koszt złożenia dorozumianego pozwu, który pokazuje, że uzyskałeś własność nieruchomości w wyniku niekorzystnej własności. Innymi słowy, możesz kupić tytuł cennej nieruchomości za niesamowitą zniżkę.

Prawo uprzedzeń

Prawami regulującymi niekorzystne własności są stan lokalny (lub prawo terytorialne w Kanadzie); W rezultacie porzucony inwestor nieruchomości musi dokonać przeglądu konkretnych przepisów danego stanu lub terytorium Kanady, na którym nieruchomość się znajduje. Ponieważ przepisy różnią się drastycznie w zależności od jurysdykcji i często mogą być mylące, każdy, kto chce nabyć nieruchomość poprzez nieuczciwą własność, powinien skonsultować się z kompetentnym prawnikiem przed podjęciem takiej decyzji.

Aby pomóc Ci zrozumieć wymagania dotyczące niekorzystnego posiadania, spójrzmy na konkretny przykład. Poniżej znajduje się dokładniejsze spojrzenie na California Property Law. Wykorzystamy to prawo, aby zidentyfikować i wyjaśnić niektóre z najczęstszych terminów używanych w Niekorzystnym Posiąganiu.

California Adverse Possession Law

Krótko mówiąc, prawo kalifornijskie stanowi, że inwestorzy nieruchomości, którzy chcą nabyć nieruchomości za pośrednictwem nieruchomości innej osoby, muszą spełniać wszystkie następujące wymagania:

1. Majątek porzuconego inwestora nieruchomości był utrzymywany na podstawie (1) roszczenia prawnego lub (2) pod kolorem tytułu:

Nieruchomość porzuconego inwestora nieruchomości była prawdziwa, otwarta i notoryczna.

3. Własność porzuconego inwestora nieruchomości była wroga, niekorzystna i wyłączna.

4. Porzucony inwestor nieruchomości jest nieprzerwany i nieprzerwany przez pięć lat.

5. Porzucony inwestor nieruchomości zapłacił podatki od nieruchomości w tym pięcioletnim okresie.

Własność musi być pod (1) roszczeniem prawnym lub (2) pod kolorem tytułu.

W kalifornijskich przepisach dotyczących uprzedzeń, a także w większości innych stanów, rozróżnia się korzystanie z uprzedzeń na podstawie „roszczenia majątkowego opartego na pisemnym instrumencie lub orzeczeniu lub nakazie” (często określane jako tytuł koloru) i egzekwowanie jednego niekorzystne posiadanie z powodu „roszczenia majątkowego, które nie wyklucza żadnego innego prawa, ale nie jest oparte na pisemnym dokumencie, orzeczeniu lub dekrecie” (często określane jako roszczenie, albo jako roszczenie prawne, patrz California Code of Civil), procedury § 322 i 323 takie roszczenie zgodnie z roszczeniem prawnym patrz § 324 i 325 Kodeksu postępowania cywilnego.

Zasadniczo roszczenie z tytułu niekorzystnej własności na podstawie koloru tytułu jest roszczeniem, w którym wnioskodawca (Abandoned Property Investor) ma dokumentację w dobrej wierze na podstawie dokumentu (lub innego pisemnego dokumentu) lub orzeczenia sądowego, które nadaje dobry tytuł wydawał się przekazywać, ale był wadliwy, w dobrym posiadaniu. Na przykład inwestor sprzedający podatek może uzyskać niekorzystną własność koloru nieruchomości dla nieruchomości, która została zakupiona w wyniku sprzedaży straty podatkowej w Kalifornii, gdzie sprzedaż była niewłaściwa, a certyfikat nieważny.

„Roszczenie prawne” lub „roszczenie majątkowe”

Opuszczeni inwestorzy nieruchomości, którzy próbują nabyć nieruchomość poprzez doktrynę niekorzystnej własności, są na ogół bardziej zainteresowani uzyskaniem tych tytułów poprzez „prawo” lub „prawo własności”. Zgodnie z tą doktryną inwestor musi jedynie faktycznie przejąć własność nieruchomości i utrzymać ją zgodnie z przepisami odpowiedniej jurysdykcji.

Jak można się spodziewać, wymagania dotyczące stwierdzenia niekorzystnej własności w ramach roszczenia prawnego (zgodnie z prawem Kalifornii i prawem większości innych krajów) są bardziej rygorystyczne niż wymogi związane z roszczeniami z tytułu koloru.

Mówiąc ściślej, szczegółowe wymagania dotyczące roszczeń prawnych odnoszą się do konkretnych przepisów stanowych. Ze względów bezpieczeństwa skontaktuj się ze znanym prawnikiem w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość.

Posiadanie musi być aktualne

Jak zostanie pokazane poniżej, porzucony inwestor nieruchomości, który rości sobie prawo własności zgodnie z uprzedzoną doktryną dotyczącą własności, nie musi mieszkać w nieruchomości ani mieszkać na niej, aby faktycznie być właścicielem nieruchomości. Jednak prawdziwe życie na nieruchomości jest prawdopodobnie najsilniejszym i najczystszym dowodem na to, że własność jest prawdziwa.

Posiadanie najemcy jako faktyczne posiadanie

Nieruchomość może być zamieszkana, zamieszkana i faktycznie własnością najemcy na podstawie umowy najmu. Weźmy na przykład California Traeger v. Friedman (1947) 79 CA 2d 151. W tym przypadku skarżący o niekorzystne własności objął dom najemcy, a następnie zarządzał nim i pozwolił mu na 5 lat. Zapłaciła podatek od nieruchomości od czynszu. Sąd w Kalifornii orzekł, że spełniła faktyczny wymóg własności wymagany do udoskonalenia tytułu reklamowego.

Posiadanie uznaje się za prawdziwe, gdy ziemia jest „chroniona niezbędnym ogrodzeniem”, „normalnie uprawiana lub ulepszana”.

Sekcje 324 i 325 kalifornijskiego kodeksu postępowania cywilnego mają zastosowanie, jeżeli roszczenie z tytułu niekorzystnej własności jest dochodzone na podstawie roszczenia prawnego.

Posiadanie porzuconego inwestora nieruchomości uważa się za faktyczne, otwarte i notoryczne posiadanie określonej nieruchomości na podstawie roszczenia prawnego, jeżeli osoba ta jest właścicielem jednego z dwóch

1. „Chroń” tę właściwość ”poprzez znaczne ograniczenie” LUB
2. Ta osoba „normalnie uprawia” OR
3. Ma właściwość „ulepszoną”.
Jeżeli nieruchomość przejęta przez niekorzystną własność jest duża i ma powierzchnię i nie może być faktycznie własnością (tj. Zamieszkana), nieruchomość ta musi być albo „chroniona … przez znaczne ograniczenie”, „normalnie uprawiana”, albo „normalnie” „być ulepszonym”.

Jeżeli nieruchomość jest chroniona przez znaczne ograniczenie, zabezpieczenie musi być wystarczająco „istotne”, aby powiadomić prawdziwego właściciela o prawie inwestora do nieuczciwej własności przez cały okres przedawnienia. W starszych przypadkach zabezpieczenie musi być wystarczające i musi pozostać takie przez cały pięcioletni okres regulacyjny i chronić wszystkie strony roszczenia do własności przed wniknięciem bydła lub innych zwierząt. Jeżeli obiekt zostanie uszkodzony, aby nie wszystkie strony nieruchomości mogły być chronione przed takim wtargnięciem, inwestor lub wnioskodawca porzuconej nieruchomości musi niezwłocznie naprawić szkodę lub ryzyko, że sąd nie spełni tego wymogu.

Spełnienie jednej z trzech alternatyw spełnia rzeczywiste wymogi właścicielskie dotyczące niekorzystnej własności, mimo że opuszczony inwestor lub wnioskodawca nie mieszka na nieruchomości.

Ponadto przypadki w Kalifornii wykazały, że „wierzba” lub „wierzba” nie jest wymieniona w Kodeksie postępowania cywilnego, sekcja 325, przedstawionym powyżej, ale jest to metoda, dzięki której inwestor może faktycznie przejąć w posiadanie.

Nieruchomość musi być otwarta i notoryczna

Zasadniczo właściciel nieruchomości nie utraci tej nieruchomości poprzez doktrynę posiadania uprzedzeń, chyba że sposób, w jaki inwestor posiada faktyczną nieruchomość, dałby rozsądne wskazanie tej nieruchomości, gdy właściciel sprawdza nieruchomości. Przykłady takich środków obejmują naprawy i ulepszenia domów, takie jak malowanie na zewnątrz domu, utrzymanie zewnętrznej podłogi itp.

Jednak właściciel może utracić własność nieruchomości w wyniku niekorzystnej własności, nawet jeśli tak naprawdę nigdy nie zna nieruchomości, ponieważ właściciel nigdy nie odwiedził nieruchomości, aby odkryć ulepszenia porzuconego inwestora.

Nieruchomość była wroga, niekorzystna i ekskluzywna.

Jeśli porzucony inwestor lub wnioskodawca jest w posiadaniu koloru nieruchomości, nieruchomość ta jest ogólnie uważana za niekorzystną i wrogo nastawioną do właściciela nieruchomości i nie są wymagane żadne dodatkowe dowody.

Jeżeli jednak porzucony inwestor nieruchomości lub wnioskodawca jest w posiadaniu roszczenia dotyczącego nieruchomości, wnioskodawca musi wykazać, że nieruchomość była wroga i niekorzystna. Słowo „wrogi” nie oznacza, że ​​własność była „otwarcie przeciwna” właścicielowi; oznacza to po prostu, że taka własność jest „niezgodna” z własnością prawdziwego właściciela).

Należy wykazać, że nieruchomość naruszyła prawa własności prawdziwego właściciela i że właściciel powinien mieć powód do podjęcia działań w celu zakończenia własności lub użytkowania porzuconego inwestora lub wnioskodawcy.

Posiadanie nieruchomości za zgodą właściciela nie jest ani wrogie, ani niekorzystne. patrz sekcja 813 kalifornijskiego kodeksu cywilnego, która zapewnia lepsze prawne wyjaśnienie tego procesu.

Zasadniczo sekcja 813 Kodeksu cywilnego stanu Kalifornia oznacza, że ​​właściciel nieruchomości może uzyskać zgodę na korzystanie z nieruchomości przez ogół społeczeństwa lub niektóre osoby fizyczne. Prawo stanowi również: „W przypadku korzystania przez kogokolwiek innego niż ogół społeczeństwa, takie powiadomienia będą wysyłane do użytkownika listem poleconym, aby były skuteczne.

Wykorzystanie przez wnioskodawcę musi być również wyłączne. Korzystanie z tej nieruchomości przez uprawnionego właściciela lub inną osobę niż wnioskodawca lub porzuconego inwestora nieruchomości lub najemcę wnioskodawcy lub porzuconego inwestora nieruchomości, który jest właścicielem w imieniu tej osoby, prawdopodobnie zrobi to, pokonując nieuczciwe roszczenie własnościowe.

Nieruchomość działała nieprzerwanie przez pięć lat.

Wymóg ten jest zawarty w sekcji 1007 Kodeksu cywilnego w związku z sekcjami 318, 319, 321, 322 i 325 Kodeksu postępowania cywilnego. W szczególności sekcja 325 kodeksu postępowania cywilnego zawiera:

„pod warunkiem jednak, że w żadnym wypadku nie można uznać, że posiadanie na szkodę zostało ustanowione zgodnie z warunkami dowolnej sekcji lub sekcji niniejszego Kodeksu, chyba że można wykazać, że kraj był nieprzerwanie okupowany i zgłaszany przez okres pięciu lat, oraz partia lub osoby, ich poprzednicy i stypendyści zapłacili wszystkie podatki, stany, powiaty lub gminy, które zostały nałożone na takie grunty. ”

Wymóg ten nie oznacza jednak, że inwestor musi fizycznie przebywać w kraju codziennie przez pięć lat. Na przykład, jeśli faktyczna własność domu lub innej nieruchomości na wynajem jest w posiadaniu najemcy w imieniu niekorzystnego właściciela lub porzuconego inwestora, zwykłe wolne miejsca nie będą zakłócać ciągłości własności.

Na przykład, jeśli inwestor przejmie nieruchomości na wynajem i pojawią się normalne wolne miejsca, te wakaty nie będą uważane za naruszenie, jeżeli zostanie spełniony wymóg pięcioletniego obłożenia. Oznacza to również, że inwestor nie musi mieszkać na nieruchomości, aby zgłosić takie roszczenie. Oznacza to, że możesz domagać się niekorzystnej własności kilku nieruchomości, o ile nieruchomość jest bezpieczna i warta życia dla najemców. Oznacza to dodatnie przepływy pieniężne podczas oczekiwania w wyznaczonym czasie, a nawet bez fizycznego zamieszkania w Twojej nieruchomości.

Powód zapłacił podatki od nieruchomości w tym pięcioletnim okresie.

Patrz sekcja 325 kodeksu postępowania cywilnego, która reguluje ten wymóg

Opuszczony inwestor lub wnioskodawca nieruchomości musi wykazać, że zapłacił wszystkie podatki, które zostały pobrane i potrącone od żądanej nieruchomości przez okres pięciu lat. Jeśli przez rok nie są płacone żadne podatki, wszelkie prawa do niekorzystnej własności zostają unieważnione. Następnie wnioskodawca musi również zapłacić wszystkie zaległe podatki zaległe przez lata, zanim rozpocznie się wniosek o niekorzystną własność. Więcej informacji można znaleźć w sprawie Los Angeles przeciwko Coffey (1963) 243 CA 2d 121,125.

Jeżeli porzucony inwestor nieruchomości, zgodnie z prawem stanu Kalifornia, spełnia wszystkie wymogi prawa własności rzeczywistej, osoba ta staje się prawdziwym prawowitym właścicielem porzuconej nieruchomości. Jeżeli tytuł prawny do nieruchomości był w posiadaniu byłego właściciela bez zaległych hipotek, które wykraczają poza zastaw podatkowy, inwestor nabył nieruchomość na zasadniczo tylko pięć lub więcej lat powtarzających się podatków od nieruchomości lub na niewielką inwestycję.

Na co powinien zwrócić uwagę porzucony inwestor nieruchomości?

Dwie główne zasady ustawy o niekorzystnych warunkach majątkowych polegają na tym, że porzucony inwestor nieruchomości chce zobaczyć:

1. Zdolność do przejęcia własności na podstawie roszczenia prawnego lub prawa własności sprzecznego z kolorem tytułu i własności
2. Stosunkowo krótki okres przedawnienia. Okres, w którym porzucony inwestor nieruchomości musi niekorzystnie posiadać nieruchomość, zanim inwestor będzie mógł nabyć własność nieruchomości.
Prawdopodobnie zastanawiasz się dlaczego?

Ponieważ w stanie Kalifornia okres lub okres zarządzenia wynosi pięć lat, zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego w Kalifornii. Jednak w niektórych stanach uzyskanie tytułu przez nieuczciwą własność może zająć 10, 15 lub 20 lat.

[ff id=”2″]