Skip to main content

Ten artykuł jest pierwszym z trylogii artykułów dotyczących kontroli witryny.

Zrozumienie kontroli lokalizacji, czasami nazywanej „ochroną punktową”, jest ważne w związku z przeznaczeniem przez dealera nieruchomości, i staje się niezwykle ważne, jeśli dealer okaże się nieskuteczny. [A „point” is a location where a manufacturer or distributor (hereinafter referred to jointly as „manufacturer” or „factory”) either has or wants a dealership.]

Jak wyjaśniono poniżej, istnieje wiele form kontroli lokalizacji. Istnieje jednak różnica między kontrolą lokalizacji, ponieważ dotyczy ona nieruchomości poza przedstawicielstwem handlowym, a kontrolą lokalizacji w odniesieniu do nowych dealerów samochodowych. Z powodu wielu form i rozróżnienia w odniesieniu do salonów samochodowych błędem byłoby uogólniać, że sama kontrola lokalizacji jest dobra lub zła. Każdy przypadek należy oceniać indywidualnie.

Prawo pierwszej odmowy prawie zawsze wpływa na zdolność właściciela nieruchomości do sprzedaży nieruchomości. Teoria głosi, że potencjalny nabywca będący stroną trzecią nie będzie łatwo wydawać czasu, pieniędzy i energii potrzebnych do stworzenia oferty nieruchomości, wiedząc, że najemca ma prawo zaakceptować ofertę i Uzyskaj przewagę strony trzeciej. Dochodzenie i negocjacje, jeśli odbiorca opcji korzysta z jego opcji.

W przypadku sprzedaży salonu samochodowego oświadczenie to rzadko ma zastosowanie.

TŁO

Chociaż kontrola lokalizacji istnieje od dziesięcioleci, w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych wielu sprzedawców nieruchomości sprzedało swoje obiekty za coś, co wydawało się astronomiczne. Nieruchomości kupione lub zbudowane przez dealerów za kilkaset tysięcy dolarów w latach 40., 50. i 60. sprzedano za miliony pod koniec lat 70. XX wieku.

Kiedy ceny nieruchomości wzrosły, koszt wymiany sprzętu i producentów miał trudności z przyciągnięciem handlowców do inwestowania w wielu z tych obszarów.

W rezultacie kontrola lokalizacji została wprowadzona po raz pierwszy w umowach sprzedaży i usług w fabrykach w połowie lat osiemdziesiątych.

W latach 80. doszło do krótkiego konfliktu między dealerami a Chrysler Realty Corporation (Realty), kiedy to Chrysler Realty sprzedał niezależnej firmie spoza branży motoryzacyjnej ABKO.

Sytuacja w latach 80. była anomalią, a odkąd Chrysler Realty odkupił ABKO, wszystkie firmy zajmujące się nieruchomościami fabrycznymi są właścicielami fabryk, których celem jest wspieranie ich dealerów.

W połowie lat 80. XX wieku, kiedy niektóre fabryki zaczęły uwzględniać prawa do odmowy pobytu w swoich umowach dotyczących usług i sprzedaży, większość ludzi sądziła, że ​​ograniczenia wpłyną na cenę detaliczną detalistów i ich obiektów, zniechęcając potencjalnych klientów i ograniczając oferty.

W latach 90. umowa sprzedaży i serwisu każdego producenta zawierała prawo do pierwszej odmowy i nikt nie myślał o tym na przełomie wieków.

Do 2000 r. Dealerzy stwierdzili, że prawo producenta do pierwszej odmowy nie miało wpływu na cenę detaliczną dealerów lub ich obiektów.

W ciągu ostatnich 20 lat nigdy nie widzieliśmy ani nie słyszeliśmy o przypadku, w którym sprzedawca został sprzedany, a dealer otrzymał mniej niebieskiego nieba z powodu kontroli lokalizacji lub cena zakupu obiektu została obniżona z powodu kontroli lokalizacji.

Nawet w nielicznych przypadkach, w których fabryki wykorzystały swoje opcje, nigdy nie słyszeliśmy o przypadku, w którym istniała „obniżona cena” z powodu prawa do pierwszej odmowy.

Ogólnie rzecz biorąc, fabryka postępuje właściwie i przekazuje istniejącą umowę wybranemu dealerowi, a nowy dealer płaci pełną komercyjną sprzedaż detaliczną dla biznesu i nieruchomości.

Poniżej znajduje się przykład treści umowy sprzedaży i serwisu Mercedes-Benz USA:

IX PRZENIESIENIE
B. PRAWO DO PIERWSZEJ ODMOWY LUB MOŻLIWOŚCI KUPOWANIA

1. Prawa przyznane
Jeżeli inwestor złoży MBUSA propozycję lub, w przypadku śmierci większościowego właściciela tradera, sprzedać główne aktywa tradera lub przenieść pakiet większościowy tradera, MBUSA ma prawo pierwokupu lub opcji zakupu takich aktywów lub akcji, w tym wszelkie czynsze lub nieruchomości . Wykonanie prawa lub opcji MBUSA zgodnie z niniejszym rozdziałem IX.B zastępuje prawo przedsiębiorcy do przeniesienia jego udziału lub własności w przedsiębiorcy. Prawo lub opcja MBUSA może być przez nią przeniesiona na osoby trzecie, a MBUSA niniejszym gwarantuje pełną płatność ceny zakupu przez tego cesjonariusza na rzecz dealera. [Emphasis added.]

4. Opcja zakupu
W przypadku śmierci właściciela większościowego lub gdy przedsiębiorca przedstawi propozycję, że MBUSA uzna, że ​​nie jest w dobrej wierze lub w dobrej wierze, MBUSA ma możliwość nabycia głównych aktywów przedsiębiorcy wykorzystywanych w przedstawicielstwie handlowym. w tym nieruchomości i odsetki od najmu i rozwiązać niniejszą Umowę oraz prawa przyznane Sprzedawcy na mocy niniejszej Umowy. Cena zakupu aktywów dealera jest ustalana w drodze negocjacji w dobrej wierze między stronami. [Emphasis added.]

Poniżej znajduje się przykład sformułowania w General Motors & # 39; Umowa sprzedaży i usługi:

12.3 Prawo pierwokupu
12.3.1 Tworzenie i raportowanie
Gdy dealer składa propozycję zmiany właściciela zgodnie z art. 12.2, General Motors ma prawo początkowo odmówić zakupu aktywów lub akcji dealera oraz proponowanych innych praw do przeniesienia, niezależnie od tego, czy potencjalny nabywca jest Sprzedawca jest wykwalifikowany.

12.3.2 Cena zakupu i inne rybitwy
(a) Umowa w dobrej wierze
Jeśli dealer zawarł umowę zakupu / sprzedaży w dobrej wierze, cena zakupu i inne warunki sprzedaży są określone w niniejszej umowie i we wszystkich powiązanych dokumentach, chyba że dealer i General Motors uzgodnią inaczej.

12.3.3 Zakończenie
W miarę możliwości sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia własności poprzez kartę gwarancyjną, dzięki czemu nieruchomość zbywalna jest przenoszona bez zastawów i opłat. Karta gwarancyjna jest w odpowiedniej formie do zapisu, a dealer dostarczy pełne prawo własności po dostarczeniu certyfikatu. Sprzedawca dostarczy również kopie służebności, licencji lub innych dokumentów związanych z nieruchomościami oraz przekaże wszelkie zezwolenia lub licencje wymagane do prowadzenia transakcji.

Wiele fabryk zapewnia nawet zwrot kosztów potencjalnym nabywcom w umowach sprzedaży i usługach, jeśli obiekt korzysta z tej opcji. Poniższe przykłady pochodzą z umów sprzedaży i usług Mercedesa i Forda:

Umowa sprzedaży i serwisu z Mercedes-Benz USA

IX B. 3. Prawo pierwokupu.
Jeżeli z powodu skorzystania przez MBUSA z prawa pierwokupu, dealer jest umownie zobowiązany do zwrotu MBUSA uzasadnionych opłat prawnych, opłat maklerskich, poszukiwania tytułu, kontroli nieruchomości oraz innych podobnych kosztów i opłat poniesionych przez kupującego w związku z umową kupna / sprzedaży Sprzedawcy te koszty i opłaty w wysokości do 50 000 USD (50 000,00 USD), ale nie więcej niż 50 000 USD. Sprzedawca dostarcza MBUSA wszystkie niezbędne dokumenty, o które MBUSA racjonalnie żąda.

Umowa sprzedaży i serwisu Ford Motor Company

24. (b) Prawo Spółki do pierwszej odmowy.
(6) Firma zobowiązuje się do poniesienia uzasadnionych kosztów, w tym opłat prawnych, które nie przekraczają zwykłych, zwykłych i uzasadnionych opłat za podobną pracę dla innych klientów, które powstały z góry dla proponowanych nowych właścicieli i nabywcy, w celu wykonania prawa do pierwszej odmowy przez firmę podczas negocjacji i wykonania umowy dotyczącej planowanej sprzedaży lub przekazania aktywów dealera lub dealera.

DEFINICJA AUTOMOTYCZNEJ KONTROLI LOKALIZACJI

Kontrola lokalizacji ma miejsce, gdy przedsiębiorca przyznaje producentowi, jego spółce zajmującej się nieruchomościami lub swojej firmie finansowej prawo do decydowania o korzystaniu z nieruchomości przedsiębiorcy.

Zasadniczo kontrola na miejscu oznacza, że ​​przez cały czas trwania umowy udział przedsiębiorcy w obiektach i mieniu przedsiębiorcy nie może być nigdy sprzedawany, wynajmowany, cedowany ani obciążany w jakikolwiek sposób bez pisemnej zgody fabryki lub jej przedstawicieli, których zgoda musi zostać uzyskana zanim nieruchomość będzie mogła być użyta w jakimkolwiek celu innym niż nowy dealer dla producenta, który sprawuje kontrolę.

Zazwyczaj kontrola lokalizacji jest wykonywana nie tylko przez określony czas, ale także w przypadku konkretnego wynajmu, pojazdu określonej marki lub dowolnej kombinacji tych elementów.

Obiekt obciążony kontrolą witryny ma zarówno zalety, jak i wady.

Kontrola lokalizacji może wpływać na wartość nieruchomości sprzedawcy na kilka sposobów:

1. Warto pożyczkę. Uzyskanie drugiej hipoteki może być trudniejsze, jeśli nieruchomość wzrośnie, a czynsz ustala się na określoną stopę procentową na kilka lat.

Trudność, jeśli w ogóle, zależy od wielu czynników. Na przykład dużą rolę odegrałaby siła biznesu działającego na nieruchomości, podobnie jak gotowość firmy kontrolowanej przez lokalizację do wyrażenia zgody na zmianę czynszu.

I odwrotnie, kontrola lokalizacji może być zaletą przy finansowaniu nieruchomości. Przedsiębiorca może być w stanie zakwalifikować się do pożyczki, która w innym przypadku byłaby niemożliwa do uzyskania bez kontroli lokalizacji. Zobacz: Beaudry Motor Company vs. ABKO; Chrysler Corporation i Chrysler Realty Corporation , 780 F.2d 751, 4 Fed.R.Serv.3d 142 (1986), w których przedsiębiorca nie mógł zakwalifikować się do pożyczki bez korzyści wynikających z kontroli lokalizacji.

2. Wartość najmu. Jeśli dealer wypowie lub zostanie rozwiązany, zakład zwykle ma prawo wydzierżawić system na określony okres i za określony czynsz. W latach 80. zdarzały się przypadki, gdy bankrutujący przedsiębiorcy otrzymywali oferty od konkurencyjnych fabryk na zakup dealera. Gdyby jeden z dealerów miał kontrolę nad fabryką, oferty nie byłyby możliwe, ponieważ obiekty znajdowały się w pożądanych lokalizacjach, a General Motors prawdopodobnie nie zgodziłby się na ustanowienie swoich dealerów dla konkurencyjnych marek. Sam fakt, że takie oferty mogą być utrzymywane, stanowią wartość dodaną do nieruchomości, ponieważ przynoszą konkurencyjne oferty od silnych nabywców.

Z drugiej strony, jeśli przedsiębiorca zawiedzie swoją działalność, fabryka (a) może nadal dzierżawić od niego nieruchomość, budując w ten sposób kapitał własny dla byłego przedsiębiorcy; (b) zwrócić kontrolę lokacji dealerowi, aby mógł robić, co chce z nieruchomością; lub (c) kupić nieruchomość od sprzedawcy. W wielu przypadkach na zimnym rynku nieruchomości (takich jak wczesne lata 80., połowa lat 90. i po 2008 r.) Fabryka jest jedynym legalnym nabywcą takiej nieruchomości o specjalnym przeznaczeniu. W 2008, 2009 i 2010 roku w Stanach Zjednoczonych zalała liczba wolnych handlowców.

3. Wartość odsprzedaży. Ponownie w latach 80. zdarzały się przypadki, w których dealerzy mieli oferty zakupu salonów samochodowych od nabywców spoza branży motoryzacyjnej, ale nie przyjęli ich, ponieważ zakład miał ochronę punktową.

Jednak obecnie wiele ograniczeń nałożonych przez podmioty publiczne i prywatne ogranicza korzystanie z obiektów dealerskich do nowych salonów samochodowych.

Użyj ograniczeń

Oczywiście, pojedynczy punkt dealerski, który zamierza podwoić się z innym producentem, potrzebuje uprzedniej pisemnej zgody producenta, który ma prawo kontrolować lokalizację. Ponadto detalista sieciowy (właściciel wielu markowych detalistów) musiałby uzyskać zgodę producenta przed zmianą tabliczek znamionowych i obiektów.

Znaczące są jednak dwie rzeczy, które zmieniły wpływ kontroli lokalizacji w XXI wieku:

(a) Postawy władz miejskich i Auto Mall Association. Jeśli nieruchomość zostanie użyta do nowego przedstawicielstwa handlowego w 2010 r., Prawdopodobnie pozostanie nowym przedstawicielstwem handlowym. Wiele salonów samochodowych przeniosło się do „centrów samochodowych”, w których zarówno zarządzenia na terenie miasta, statut centrów samochodowych, jak i CC & Rs (pakty, warunki i ograniczenia) zabraniają korzystania z nieruchomości jako czegoś innego niż salon samochodowy, nawet jeśli to Zakład nie ma kontroli na miejscu.

Zobacz na przykład Raport Rady Miasta Elk Grove z 26 sierpnia 2009 r., stworzony przez Heather Ross, starszą analityk zarządzania, i informuje, że zarówno miasto, jak i Auto Mall Association ograniczają korzystanie z salonów samochodowych.

Na miejscu części automatyczne są podzielone na strefy AC (Auto Commercial) i mogą być wykorzystywane wyłącznie do „sprzedaży, leasingu, naprawy i konserwacji pojazdów silnikowych”. Inne potencjalne zastosowania wymagałyby zmiany strefy … Bieżący limit użytkowania jest również ustawiony w Wytycznych projektowych Elk Grove Automall, więc wymagana byłaby również zmiana tekstu w tym dokumencie. Mogą również istnieć restrykcyjne umowy regulujące korzystanie z nieruchomości motoryzacyjnych, które właściciele powinni rozwiązać.

W niektórych stanach, takich jak Teksas i Kolorado, podatek od sprzedaży samochodów jest przeznaczony głównie na miasto, w którym KUPUJĄCY żyje. Jednak w innych krajach, takich jak Kalifornia, podatki od sprzedaży idą głównie do miasta, w którym znajduje się samochód DEALER żyje.

6 czerwca 1978 r. Obywatele Kalifornii przyjęli propozycję 13, która ograniczyła wysokość podatku od nieruchomości, za który miasta mogą płacić swoim obywatelom. Wniosek został zatwierdzony przez Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych w sprawie Nordlinger przeciwko Hahnowi , 505 US 1 (1992), a od połowy lat 90. w Kalifornii miasta przeżywają kryzys gospodarczy z powodu ograniczeń Prop 13 dotyczących podatków od nieruchomości.

W rezultacie miasta próbują ograniczyć obecne właściwości dealerskie do użytku wyłącznie przez dealerów, ponieważ pieniądze zebrane z podatków od sprzedaży dealerów zazwyczaj sprawiają, że dealerzy samochodowi są największym źródłem dochodów w mieście.

To Oakland Tribune poinformował, że „stały napływ dochodów” od nowych dealerów samochodowych stanowi 50 procent … sprzedaży miast każdego roku, ale urzędnicy miejscy obawiają się o swoją przyszłość. W artykule burlingame cytuje City Managera, mówiąc: „To moja obawa aby utrzymać ich (salony samochodowe) w perspektywie długoterminowej … „Co ważniejsze, miasta zamierzają ograniczyć nieruchomości dealerskie do wykorzystania przez dealerów”. Salony samochodowe na California Drive znajdują się w najlepszych nieruchomościach od półwyspu do Howard Avenue. Salony samochodowe były wybawcą miasta, gdy hotele utknęły w martwym punkcie po 11 września 2001 r., Powiedziała rada Omanu Rosalie O Mahony. „”[Emphasis added.]„Z pewnością potrzebujemy salonów samochodowych bardziej niż jakiegokolwiek innego sklepu w mieście” – powiedziała. 6 maja 2006 r.

Zobacz także: The Sacramento Business Journal , 14 marca 2008 r., W których członkowie przedstawicielstwa handlowego sprzeciwiali się korzystaniu z nieruchomości w przedstawicielstwie handlowym w celu sprzedaży używanych pojazdów, chyba że firma była częścią nowego przedstawicielstwa handlowego.

„Chcielibyśmy nie zobaczyć zbyt wiele” – powiedziała Maggie Tadlock, prezes Stowarzyszenia Elk Grove Auto Mall. Sprzedaż używanych samochodów jest „zupełnie inna” niż nasze oczekiwania wobec centrum handlowego i „oszukuje to, co próbujemy” w salonie samochodowym.

W pierwszej dekadzie XXI wieku napisano wiele artykułów na temat „Podatków, miast i salonów samochodowych”. Zobacz na przykład: San Francisco Business Times 23 listopada 2003 r .; Tygodnik Palo Alto 2 czerwca 2004 r .; Palo Alto Weekly 21 września 2005 r .; The Contra Costa Times 12 stycznia 2006 r .; Los Gatos Weekly Times, 29 marca 2006; Sacramento Bee, 10 marca 2007; The Oakland Tribune 2 stycznia 2008 r .; i Przedstawicielstwo okręgowe 1 kwietnia 2009 r.

Wszystkie powyższe artykuły dotyczą tych samych tematów: (a) kwoty pieniędzy, które salony samochodowe przynoszą do miast; oraz (b) miasta, które zabraniają korzystania z salonów samochodowych do celów innych niż salony samochodowe.

(b) Przepisy stanowe. 22 marca 2010 r. Donna Harris poinformowała, że ​​w latach 2009 i 2010 istnieje czterdzieści stanów, które zaproponowały ustawy franczyzowe. Nowości motoryzacyjne .

Pomimo ograniczeń nakładanych przez wiele przepisów stanowych na kontrolę lokalizacji, należy pamiętać, że trudniej jest zakwestionować kontrolę lokalizacji, jeśli fabryka otrzymała wynagrodzenie dla dealera – a fabryki ogólnie twierdzą, że wszyscy dealerzy być zrekompensowanym. Ogólnym roszczeniem do zapłaty jest udzielenie umowy sprzedaży i serwisu na sprzedaż marki pojazdu w fabryce.

(c) prawo federalne. Ustawa federalna o dniu sądu u dealera (kodeks USA, tytuł 15, sekcja 1221)

[ff id=”2″]