Skip to main content

Odwrócenie nieruchomości oznacza rozliczenie się za nieruchomość za cenę i „odbicie lustrzane” lub natychmiastową sprzedaż nieruchomości innemu nabywcy końcowemu (w ciągu kilku minut, godzin lub dnia) po wyższej cenie. Jest to świetna sytuacja dla inwestora, który ma mało pieniędzy, ponieważ inwestor zwykle nie musi uzupełniać go ze środków własnych.

Na dzisiejszym rynku nieruchomości inwestor często zdarza się znaleźć nieruchomość, w której sprzedawca nie wywiązuje się ze spłaty kredytu hipotecznego, a zaległe saldo kredytu hipotecznego jest wyższe niż wartość domu. Aby uzyskać zysk, inwestor oferuje wyjątkowo niską cenę, zaakceptował ją przez bank i próbuje przypisać nieruchomość innemu nabywcy końcowemu. Jeśli ta technika odwracania się powiedzie, może przynieść imponujące zyski. Niestety próba odwrócenia krótkiej sprzedaży może być problematyczna z kilku powodów:

  • Po pierwsze, pożyczkodawca sprzedającego musi zatwierdzić umowę sprzedaży, w tym zgodę kupującego. Jeśli pożyczkodawca poczuje przewrót, umowa nie zostaje zamknięta.
  • Po drugie, nawet jeśli inwestor może rozwiązać pierwszy problem, pożyczkodawca nabywcy końcowego również na to nie pozwoli. Nowy pożyczkodawca wymaga, aby tytuł nieruchomości był „przyprawiony”. Innymi słowy, tytuł własności musi być już na nazwisko inwestora i musi być odnotowany w rejestrze powiatowym przez jakiś czas, zanim zgodzi się on pożyczyć nieruchomość. A jeśli inwestor nie osiągnął jeszcze porozumienia ze sprzedawcą, w jaki sposób może spełnić ten wymóg?

Zaufanie do ziemi może być rozwiązaniem obu problemów. Zaufanie gruntów jest po prostu umową prywatną, w której własność jest przenoszona na trust, a wyznaczony powiernik jest upoważniony przez dokumenty powiernicze do podpisania aktu. Jednak „beneficjent” jest tym, który ma prawo do wszystkich „korzyści” własności, tak jakby sam beneficjent był w tytule. Transakcja zaufania gruntów wyglądałaby następująco:

  1. Bank sprzedający ma hipotekę w wysokości 150 000,00 USD na nieruchomości sprzedającego, ale zgadza się przyjąć 100 000 USD jako krótką płatność za sprzedaż.
  2. Sprzedawca tworzy trust gruntów, w którym identyfikuje się jako beneficjent, i odnotowuje dokument we wpisach do rejestru nieruchomości, w którym dokument jest uwzględniony w trustu.
  3. Inwestor zawiera umowę ze sprzedawcą na zakup „udziałów ekonomicznych” w trustu za 100 000,00 USD. Jednocześnie inwestor znajduje ostatecznego nabywcę, który jest skłonny zapłacić za nieruchomość 125 000,00 USD.
  4. W dniu rozliczenia sprzedawca przenosi swój udział ekonomiczny w trustu na inwestora, a inwestor przekazuje sprzedającemu 100 000,00 USD, które z kolei są wypłacane bankowi sprzedawcy.
  5. Kilka chwil później nabywca końcowy pojawia się w celu rozliczenia i płaci inwestorowi 125 000,00 $. Powiernik trustu wystawia certyfikat dla nieruchomości nabywcy końcowemu.

Korzystając z funduszu powierniczego, inwestor rozwiązuje oba powyższe problemy. Po pierwsze, bank sprzedający nie ma pojęcia, że ​​ta transakcja jest klapką. Bank widzi tylko, że inwestor osiągnął porozumienie o wartości ponad 100 000 USD. Po drugie, pożyczkodawca nabywcy końcowego nie kwestionuje transakcji, ponieważ nie ma potrzeby rejestrowania aktu w powiatowym rejestrze nieruchomości, w którym inwestor otrzymuje tytuł własności. Inwestor nabył własność nieruchomości po prostu kupując udział gospodarczy w funduszu powierniczym i dla tego rodzaju zakupu nie jest wymagane żadne świadectwo. Dlatego nowy pożyczkodawca oczekuje jedynie certyfikatu zaufania od nabywcy końcowego. Zasadniczo inwestor staje się „niewidoczny” dla pożyczkodawcy, co eliminuje wszelkie problemy z przyprawami. Chociaż jest to zaawansowana strategia dla inwestorów i może być stosowana wyłącznie pod nadzorem kompetentnego prawnika, to może być najlepszym sposobem na dokonywanie krótkich transakcji typu flip na dzisiejszym rynku nieruchomości.

[ff id=”2″]