Skip to main content

Planujesz kupić lub sfinansować nieruchomość komercyjną lub przemysłową? Mall? Budynek biurowy? Restauracja / bankiet? Parking? Wystawa sklepowa? Stacja benzynowa? Zakład produkcyjny? Dom towarowy? Terminal logistyczny? Budynek medyczny? Dom opieki Hotel / motel? Apteka? Instytucja bankowa? Arena sportowa i rozrywkowa? Inni?

Kluczem do inwestowania w nieruchomości komercyjne jest przeprowadzenie odpowiedniej analizy due diligence, aby upewnić się, że znasz wszystkie niezbędne fakty, aby podjąć mądrą decyzję inwestycyjną i obliczyć oczekiwany zwrot z inwestycji.

Poniższe listy kontrolne powinny pomóc w przeprowadzeniu ukierunkowanego i sensownego dochodzenia w ramach należytej staranności.

Podstawowe pojęcia należytej staranności:

Transakcje na nieruchomościach komercyjnych NIE są podobne do dużych zakupów domów.

Zastrzeżenie Emptor: pozwól kupującemu uważać.

Przepisy dotyczące ochrony konsumentów przy zakupach domów rzadko mają zastosowanie do transakcji nieruchomości komercyjnych. Zasada dotyczy zakupu nieruchomości komercyjnych, które kupujący musi sam sprawdzić, ocenić i sprawdzić.

Należyta staranność: „Poziom ostrożności, działania lub troski, który jest rozsądny i rozsądny, aby się spodziewać i który jest przez nich zwykle stosowany [person] w szczególnych okolicznościach; nie mierzone według absolutnego standardu, ale w zależności od względnych faktów dotyczących szczególnego przypadku. „Black’s Law Dictionary; West Publishing Company.

Gwarancje umowne i gwarancje NIE zastępują należytej staranności.

Naruszenie zapewnień i gwarancji = spór sądowy, czas i pieniądze.

JAKA NALEŻNOŚĆ JEST NALEŻNA?

Zakres, intensywność i zakres dochodzenia due diligence własności handlowej lub przemysłowej zależy od celów strony, dla której prowadzone jest dochodzenie. Cele te mogą się różnić w zależności od tego, czy dochodzenie jest korzystne dla (i) nabywcy strategicznego (czy długoterminowego leasingobiorcy); (ii) nabywca finansowy; (iii) programista; lub (iv) pożyczkodawcy.

Jeśli jesteś sprzedawcą, rozumiesz, że aby sfinalizować transakcję, kupujący (i jego pożyczkodawca) musi odpowiedzieć na wszystkie zasadnicze pytania dotyczące miejsca docelowego – niektóre z nich wymagają informacji, które tylko ty, właściciel, możesz podać w rozsądny sposób.

CELE OGÓLNE:

(i) „Nabywca strategiczny” (lub długoterminowy najemca) kupuje nieruchomość na własny użytek i musi sprawdzić, czy nieruchomość nadaje się do zamierzonego użytkowania.

(ii) „Nabywca finansowy” nabywa nieruchomość w celu uzyskania oczekiwanego zwrotu z inwestycji wynikającego ze źródła dochodu nieruchomości i musi określić kwotę, szybkość i trwałość źródła dochodu. Wyrafinowany nabywca finansowy ma większe szanse na obliczenie zwrotu na podstawie zdyskontowanych przepływów pieniężnych niż na podstawie mniej dokładnej stopy kapitalizacji i wymaga do tego odpowiednich informacji finansowych.

(iii) „deweloper” próbuje zwiększyć wartość poprzez zmianę charakteru lub sposobu użytkowania nieruchomości – zwykle przy pomocy krótko- i średnioterminowej strategii wyjścia ze sprzedaży nieruchomości; Deweloper może jednak planować utrzymanie nieruchomości jako długoterminowego nabywcy finansowego po zakończeniu budowy lub remontu. Deweloper musi skoncentrować się na tym, czy proponowana zmiana ma charakter lub czy można ją zastosować w sposób opłacalny. Deweloper, który dokłada należytej staranności, koncentruje się na kwestiach popytu na rynku, dostępu, użytkowania i finansów.

(iv) „Pożyczkodawca” próbuje ustalić dwa podstawowe kryteria kredytowe:

1. „Zwrotność” – Zdolność nieruchomości do generowania wystarczających dochodów, aby spłacić pożyczkę w terminie; i

2. „Odpowiednie zabezpieczenie” – obiektywna możliwa do uzyskania wartość zabezpieczenia w przypadku niewywiązania się z kredytu w celu zapewnienia wystarczających środków na spłatę pożyczki ponosi koszty i koszty windykacji, jeżeli wymagane jest windykacja wymuszona.

Zakres dokładnego dochodzenia wymaganego (tj. Należytej staranności) w celu zbadania konkretnego projektu dotyczącego nieruchomości komercyjnej lub przemysłowej jest zakresem dochodzenia wymaganego w celu udzielenia odpowiedzi na każde z poniższych pytań, o ile dotyczy to Cele strony wykonującej są istotne:

I. WŁASNOŚĆ:

1. Którą właściwość według nabywcy nabywa?

(kraj?

(b) budynek?

(c) osprzęt?

(d) Inne ulepszenia?

(e) Inne prawa?

(f) Czy interesują Cię tytuły opłat, w tym wszystkie prawa lotnicze i podziemne?

(g) Wszystkie prawa do rozwoju?

2. Jak planowane jest korzystanie z nieruchomości przez kupującego?

3. Czy stan fizyczny nieruchomości pozwala na jej użytkowanie zgodnie z planem?

(a) Handlowo uzasadniony dostęp do dróg publicznych i ścieżek?

(b) Wystarczające miejsca parkingowe?

(c) Strukturalny stan ulepszeń?

(d) zanieczyszczenie?

(i) Niewinna obrona kupującego przed odpowiedzialnością

(ii) Wszystkie odpowiednie wnioski

4. Czy istnieją prawne ograniczenia dotyczące zamierzonego użytkowania nieruchomości przez kupującego?

(a) podział na strefy?

(b) Kontrole prywatnego użytkowania gruntów?

(c) Ustawa o niepełnosprawnych Amerykanach?

(d) Dostępność licencji?

(i) Licencja na alkohol?

(ii) Licencja na rozrywkę?

(iii) Licencja na jedzenie na świeżym powietrzu?

(iv) Czy dozwolone jest przejazd przez okna?

(e) Inne przeszkody?

5. Ile kupujący spodziewa się zapłacić za nieruchomość?

6. Czy istnieje warunek na nieruchomości lub w jej obrębie, który może zwiększyć efektywny koszt kupna zakupu lub użytkowania nieruchomości?

(a) Oceny właściciela?

(b) podatek od nieruchomości zgodny z wartością?

(c) Specjalna ocena?

(d) Wymagane opłaty za korzystanie z niezbędnych udogodnień?

(i) drenaż?

(ii) dostęp?

(iii) parkowanie?

(iv) inni?

7. Czy istnieją interwencje w nieruchomości lub w nieruchomości w innych nieruchomościach?

8. Czy są jakieś obciążenia nieruchomości, które nie są usuwane po zamknięciu nieruchomości?

(a) służebności?

(b) Sojusze z krajem?

(c) hipoteki lub inne usługi finansowe?

(d) dzierżawy?

9. Leasing?

(a) Depozyty zabezpieczające?

(b) Opcje przedłużenia terminu?

(c) opcje zakupu?

(d) prawo pierwokupu?

(e) Wstępne prawa do oferty?

(f) zobowiązania alimentacyjne?

(g) Zobowiązanie Wynajmującego do dostarczenia mediów?

(h) Podatek od nieruchomości lub rachunek powierniczy CAM?

(i) Zaległy czynsz?

(j) Czynsz z góry?

(k) Kontrola mieszania / użytkowania najemcy?

(l) Wyłącznie najemca?

(m) Wymagania dotyczące parkowania dla najemców?

(n) Automatyczne podporządkowanie najmu przyszłym hipotekom?

(o) Inne istotne warunki wynajmu?

10. Nowy budynek?

(a) Dostępność pozwoleń na budowę?

(b) narzędzia?

(c) Zatwierdzenie przez krajowy system usuwania zanieczyszczeń (NPDES)?

(i) Faza 2 obowiązująca w marcu 2003 r. – Wymagana jest zgoda, jeżeli ziemia jest zakłócona na jednym hektarie lub więcej ziemi.

(ii) W stosownych przypadkach wymagany jest plan zapobiegania zanieczyszczeniom wód opadowych (SWPPP).

II SPRZEDAWCA:

1. Kim jest sprzedawca?

(a) osoba fizyczna?

(b) zaufanie?

(c) partnerstwo?

(d) społeczeństwo?

(e) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością?

(f) Inny prawnie istniejący podmiot?

2. Jeśli nie jest to osoba fizyczna, czy sprzedawca istnieje i czy sprzedawca ma dobrą reputację?

3. Czy sprzedawca jest właścicielem nieruchomości?

4. Czy sprzedawca jest uprawniony do pośredniczenia własności?

(a) Zezwolenia zarządu?

(b) Zgoda akcjonariusza lub członka?

(c) Inne zgody?

(d) Czy w przypadku osób lub organizacji zagranicznych obowiązują specjalne wymagania?

(i) Kwalifikacje do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie nieruchomości?

(ii) Federalne odliczenie podatku?

(iii) Zgodność z amerykańską ustawą Patriot Act?

5. Kto jest upoważniony do wiązania sprzedawcy?

6. Czy wpływy ze sprzedaży są wystarczające do spłaty wszystkich hipotek?

III. KUPUJĄCY:

1. Kto jest kupującym?

2. Jaka jest dokładna nazwa prawna nabywcy / beneficjenta?

3. Jeśli kupujący / beneficjent jest firmą, czy została prawidłowo utworzona i czy jest w dobrym stanie?

(a) Statut lub Fundacja – Statut

(b) Certyfikat dobrej reputacji

4. Czy kupujący / beneficjent jest uprawniony do posiadania nieruchomości i zarządzania nią oraz, w razie konieczności, do sfinansowania zakupu nieruchomości?

(a) Zezwolenia zarządu?

(b) Zgoda akcjonariusza lub członka?

(c) Czy w przypadku osób lub organizacji zagranicznych obowiązują specjalne wymagania?

(i) Kwalifikacje do prowadzenia działalności gospodarczej w jurysdykcji majątkowej?

(ii) Zgodność z amerykańską ustawą Patriot Act?

(iii) Prawo o tajemnicy bankowej / zgodność z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy?

5. Kto jest uprawniony do związania kupującego / beneficjenta?

IV FINANSOWANIE NABYWCY:

A. WARUNKI POŻYCZKI:

Jakie warunki kredytu zgodziły się na kupującego jako pożyczkobiorcę i jego pożyczkodawcę?

(a) Ile wynosi pożyczka?

(b) Jaka jest stopa procentowa?

(c) Jakie są warunki spłaty?

(d) Co to jest bezpieczeństwo?

(i) Tylko nieruchomość komercyjna?

(ii) nieruchomości i mienia osobistego razem?

(e) Pierwszy zastaw? Młodszy zastaw?

(f) Czy jest to pożyczka jednorazowa?

(g) Pożyczka wielokrotna?

(h) Kredyt mieszkaniowy?

(i) Jeżeli pożyczka jest pożyczką z kilkoma zaliczkami, kwota główna może zostać pożyczona po spłacie przed terminem wymagalności pożyczki. czy faktycznie jest to odnawialna linia kredytowa?

(j) Czy są wymagane rezerwy?

(i) Rezerwa odsetkowa?

(ii) rezerwy na naprawy?

(iii) rezerwy na podatek od nieruchomości?

(iv) rezerwy ubezpieczeniowe?

(v) rezerwy na rekultywację środowiska?

(vi) Inne rezerwy?

(k) Czy istnieją jakieś wymagania dla kredytobiorcy, aby otworzyć rachunki firmowe z pożyczkodawcą? Jeśli tak, to czy kredytobiorca jest zobowiązany do utrzymywania minimalnych sald bilansujących?

(l) Czy kredytobiorca musi zastawić konta firmowe jako dodatkowe zabezpieczenie?

(m) Czy są jakieś opłaty za wcześniejszą spłatę lub wymogi alimentacyjne (czasami określane jako „kary przedpłatowe”)?

(n) Czy istnieją okresy blokowania spłat, w których pożyczkobiorca nie może spłacić pożyczki?

(o) Czy istnieje opłata za zatwierdzenie pożyczki lub „depozyt w dobrej wierze” należny, gdy pożyczkobiorca zaakceptuje zatwierdzenie pożyczki?

(p) Czy istnieje opłata za finansowanie pożyczki, opłata za pośrednictwo lub inna opłata za pożyczkę należną pożyczkodawcy lub pośrednikowi po zakończeniu?

(q) Jakie są zobowiązania pożyczkobiorcy do spłaty pożyczki? Kiedy są należne? Jakie są zobowiązania pożyczkobiorcy do pokrycia kosztów pożyczkodawcy, jeżeli pożyczka nie zostanie zamknięta?

B. DOKUMENTACJA KREDYTU NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH

Czy kupujący ma wszystkie informacje niezbędne do spełnienia wymogów w zakresie rozliczania kredytu przez pożyczkodawcę?

Nie wszystkie wymogi dotyczące dokumentacji kredytowej mogą być znane na początku transakcji, chociaż większość wymagań dotyczących dokumentacji dla komercyjnych pożyczek nieruchomości jest dość typowa. Niektóre wymagane informacje są dostępne tylko od sprzedawcy. Przekazywanie tych informacji kupującemu w celu dostarczenia je do jego pożyczkodawcy musi być wymagane w umowie kupna.

Poniżej znajduje się typowa ostateczna lista kontrolna pożyczki zabezpieczonej nieruchomościami komercyjnymi w celu ustalenia, czego może potrzebować pożyczkodawca nieruchomości komercyjnych.

Ostateczna lista kontrolna pożyczek na nieruchomości komercyjne

1. Weksel własny

2. Gwarancje osobiste (mogą być pełne, częściowe, zabezpieczone, niezabezpieczone, gwarancje płatności, gwarancje windykacji lub wiele innych rodzajów gwarancji wymaganych przez pożyczkodawcę).

3. Umowa pożyczki (często zawarta w wekslu i / lub hipotece, a nie jako osobny dokument)

4. Hipoteka [sometimes expanded to be a Mortgage, Security Agreement and Fixture Filing]

5. Cesja czynszów i leasingów

6. Umowa bezpieczeństwa

7. Oświadczenie o finansowaniu (czasami określane jako „UCC-1” lub „Pierwsza rejestracja”)

8. Dowód dobrego istnienia kredytobiorcy; w tym

(a) Poświadczona kopia dokumentów organizacyjnych pożyczkobiorcy (w tym umowa spółki, jeżeli pożyczkobiorca jest spółką; umowa spółki i pisemna umowa spółki, jeżeli pożyczkobiorca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością; uwierzytelniona kopia umowy powierniczej ze wszystkimi zmianami, jeżeli pożyczkobiorca jest krajem Zaufanie lub inne zaufanie; itp.)

(b) Zaświadczenie o dobrej reputacji (jeśli jest to spółka lub spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) lub zaświadczenie o istnieniu (jeśli jest to spółka komandytowa) lub zaświadczenie o kwalifikacjach do prowadzenia działalności gospodarczej (jeżeli pożyczkobiorca jest Jest firmą, która prowadzi działalność w kraju innym niż kraj, w którym została założona)

9. Dowód kwalifikowalności kredytobiorcy; w tym

a) certyfikat kredytobiorcy;

(b) Poświadczone decyzje

(c) Świadectwo uznania

10. Zadowalające zobowiązanie do ubezpieczenia nieruchomości (do analizy pożyczkodawcy zazwyczaj wymagane są kopie wszystkich dokumentów wymienionych w załączniku B do obowiązku własności, które powinny pozostać po zakończeniu), wraz z wymaganymi zawiadomieniami o ubezpieczeniu nieruchomości komercyjnych, często obejmującymi:

(a) Jeżeli jest to możliwe, potwierdzenie praw wierzycieli pozytywnych (rozszerzenie zakresu na wyłączenie 7 i wyłączenia 3 (a) i 3 (d) w odniesieniu do praw wierzyciela)

(b) Zmieniono zatwierdzenie stref ALTA 3.1, aby obejmowało parkowanie

(c) Kompleksowe potwierdzenie ALTA 1

(d) Informacja o lokalizacji (ulica)

(e) Certyfikat dostępu (dostęp pojazdu do dróg publicznych i ścieżek)

(f) Potwierdzenie przylegania (ubezpieczony grunt składa się z jednego kawałka ziemi bez przerw i odłamków)

(g) Potwierdzenie kodu PIN (upewnienie się, że zidentyfikowane numery indeksu stałego podatku od nieruchomości są jedynymi stosowalnymi numerami PIN odnoszącymi się do zabezpieczenia i że dotyczą one tylko nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie)

(h) Nota lichwiarska (gwarantująca, że ​​pożyczka nie narusza zakazów nadmiernych kosztów odsetkowych)

(i) inne zawiadomienia o ubezpieczeniu nieruchomości w celu ochrony zamierzonego użytkowania i wartości zabezpieczenia, które można ustalić po dokonaniu przeglądu obowiązku ubezpieczenia nieruchomości i badania lub w związku z istnieniem określonych problemów związanych z transakcją lub kredytobiorcą.

11. Aktualne badanie ALTA (3 zdania),[Zregułyzgodniezminimalnymistandardowymidanymiszczegółowymiz2011rDlabadańtytułuwłasnościgruntówALTA/ACSMpożyczkodawcajestcertyfikowanyprzezkupującegoiubezpieczycielatytułowego[zazwyczajprzygotowanyzgodniezrokiem2011MinimalnyStandardStandarddlaALTA/ACSMLiTytułBadańcertyfikowanydopomocytechnicznejKupującyiubezpieczającyubezpieczyciela[InderRegelgemäßdenMindeststandarddetailsvon2011fürALTA/ACSM-LandtitelerhebungenerstelltdiedemKreditgeberdemKäuferunddemTitelversichererzertifiziertsind[typicallypreparedinaccordancewith2011MinimumStandardDetailforALTA/ACSMLandTitleSurveyscertifiedtothelenderBuyerandthetitleinsurer

12. Aktualna lista najmu

13. Poświadczona kopia wszystkich umów najmu (3 zdania)

14. Certyfikaty najemcy Estoppel

15. Podporządkowanie najemcy, nieingerencja i umowy dotyczące wyposażenia [sometimes referred to simply as „SNDAs”].

16. UKC, wyrok, postępowanie sądowe, bankructwo i zastaw podatkowy

17. Ocena (musi być zgodna z tytułem XI FIRREA (ustawa o reformie, konfiskacie i egzekwowaniu przepisów dotyczących instytucji finansowych z 1989 r. W aktualnie obowiązującej wersji)

18. Raport z oceny miejsca oddziaływania na środowisko (czasami określany jako raport z oceny fazy I i / lub fazy 2)

19. Umowa o ochronie środowiska (podpisana przez pożyczkobiorcę i poręczycieli)

20. raport z inspekcji ulepszeń lokalizacji

21. Dowód ubezpieczenia na ryzyko określającego pożyczkodawcę jako odbiorcę strat hipotecznych / pożyczkodawcy; oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, w którym kredytodawca jest określany jako „dodatkowa osoba ubezpieczona” (czasami po prostu nazywany „Acord 27 lub Acord 25”)

22. Opinia prawna prawnika kredytobiorcy

23. Dokumenty dotyczące gwarantowania kredytu, takie jak podpisane deklaracje podatkowe, deklaracje handlowe dotyczące nieruchomości itp. Określone przez pożyczkodawcę

24. Umowa o zgodności (czasami określana jako umowa o błędzie i pominięciu), w której pożyczkobiorca zgadza się poprawić wszelkie błędy lub pominięcia w dokumentacji kredytowej po jej wypełnieniu.

Pomocne jest jak najwcześniejsze zapoznanie się z wymaganiami dotyczącymi dokumentacji kredytowej pożyczkodawcy. Wymagania prawdopodobnie zostaną określone bardziej szczegółowo w zatwierdzeniu pożyczki przez pożyczkodawcę – co zwykle jest znacznie bardziej szczegółowe niż większość zobowiązań pożyczkowych wystawianych na transakcje dotyczące nieruchomości mieszkalnych.

Przeprowadzenie analizy due diligence transakcji dotyczącej nieruchomości komercyjnych może być w każdym przypadku czasochłonne i kosztowne.

Jeśli nie można spełnić wymogów pożyczkowych, lepiej jest dokonać tego ustalenia w umownym okresie należytej staranności, który zwykle przewiduje tak zwane „uwolnienie”, niż w późniejszym czasie, gdy zarobione pieniądze mogą być istnieje ryzyko przepadku lub istnieje inna odpowiedzialność za brak zamknięcia.

WNIOSEK

Przeprowadzenie skutecznej analizy due diligence transakcji dotyczącej nieruchomości komercyjnych w celu ustalenia wszystkich kluczowych faktów i warunków mających wpływ na nieruchomość i transakcję ma kluczowe znaczenie.

W przeciwieństwie do kondominium, w którym dom może prawie zawsze być wykorzystywany jako dom nabywcy, na nieruchomości komercyjne nabyte w celach biznesowych lub inwestycyjnych wpływa wiele czynników, które mogą wpływać na jego użytkowanie i wartość.

Istnienie tych czynników i ich wpływ na zdolność nabywcy do korzystania z nieruchomości do zamierzonego użytkowania oraz na przewidywany zwrot z inwestycji kupującego można ustalić jedynie poprzez staranne badanie i dbałość o szczegóły.

Okoliczności każdej transakcji określają, jaki poziom opieki jest wymagany. Poziom opieki wymagany w danych okolicznościach jest należną opieką.

Należy zachować należytą staranność.

[ff id=”2″]