Skip to main content

Pod koniec maja świat nieruchomości został wstrząśnięty, gdy HUD złożył pozew do Sądu Okręgowego Stanów Zjednoczonych dla Central District of California przeciwko kilku dużym firmom zajmującym się nieruchomościami oraz firmie zgłaszającej zagrożenia naturalne zarzucającej naruszenia RESPA związane z ich poprzednim wspólnym przedsięwzięciem.

Chociaż branża spekulowała, że ​​HUD był nowym terytorium dla HUDa, aby postawić przed sądem firmy za naruszenia RESPA, HUD już tak robił wcześniej. I o dziwo, problemy w tym pierwszym przypadku są niezwykle podobne do problemów leżących u podstaw nowej sprawy.

24 maja HUD pozwał Los Angeles ID nieruchomości za rzekomo niewłaściwe płatności z powodu przeniesienia konsumenta do Realogy Corp. (dawniej znany jako Cendant Corp.). NRT / Coldwell Banker Residential Brokerage Corp.; Mason-McDuffie Real Estate (prowadzenie działalności jako Prudential California Realty); i Pickford Realty Ltd. (Prowadzenie działalności jako Prudential California Realty).

W osobnym pozwie przeciwko HUD, Property ID twierdziło, że jego działania nie podlegają jurysdykcji RESPA, ponieważ „raporty dotyczące ujawnienia zagrożeń naturalnych nie są usługą rozrachunkową i nie stanowią części umowy powierniczej. Raporty dotyczące zagrożeń naturalnych nie są wymienione w ramach usług rozliczeniowych Samo prawo RESPA. Prawo, które nakazuje ujawnianie naturalnych zagrożeń, wymaga tego z powodów, które nie są związane z rachunkiem powierniczym. Aby RESPA była odpowiedzialna, produkt sprzedawany przez Property ID musiałby być usługą rozliczeniową ”.

Jednak HUD przyjął odmienny pogląd, twierdząc w swoim pozwie, że „raporty dotyczące ujawnienia zagrożeń dla sprzedawców, nabywców lub ich przedstawicieli w ramach zakupu i rozliczenia nieruchomości są kupowane i dostarczane z federalnymi pożyczkami hipotecznymi. Raporty te są kupowane tylko jeśli oczekuje się na przeniesienie nieruchomości, niezależnie od tego, czy raport został zakupiony przed, czy w trakcie faktycznego lub przyszłego rozliczenia sprzedaży nieruchomości, znaczna większość raportów zostanie opłacona z rachunku powierniczego. ”„

& # 39; Przestarzałe i niejednoznaczne & # 39;

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, których dotyczy pozew, zgadzają się z identyfikatorem nieruchomości, który informuje o ujawnieniu zagrożeń naturalnych, nie jest usługą rozliczeniową w ramach RESPA.

Mark Panus, SVP ds. Komunikacji korporacyjnej w Realogy Corp. (w tym NRT) powiedział Real Central Central: „Jak większość w tej branży, pracujemy w ramach RESPA od wielu lat, nieaktualne i niejednoznaczne. Kwestionujemy fakty i zarzuty prawne w skardze, w tym charakterystykę raportów dotyczących ujawnienia Zagrożenia naturalne jako usługa rozliczeniowa w ramach RESPA. ”

Podobnie Eliza Walsh, rzeczniczka Mason-McDuffie Real Estate Inc. (dba Prudential California Realty w Północnej Kalifornii) powiedziała: „Stanowisko spółki oparte na radcy prawnym jest takie, że nie obejmuje ona przygotowywania raportów dotyczących ujawnienia zagrożeń naturalnych. to definicja „usług rozliczeniowych” w rozumieniu prawa federalnego ”.

Steve Rodgers, prezes i dyrektor generalny Prudential California Realty i Pickford Realty, powiedział: „Jesteśmy przekonani, że nasze wewnętrzne procedury i zasady, a także wszystkie nasze transakcje biznesowe, będą w pełni przestrzegane [RESPA]. „

Jak na ironię, pierwszy proces HUD o rzekome naruszenie RESPA w sprawie USA przeciwko Graham Mortgage w 1984 r. Również poprosił o wyjaśnienie, które jest usługą porównawczą.

Sprawa okazała się przełomowa w historii RESPA, ponieważ decyzja szóstego sądu rejonowego w tej sprawie skłoniła HUD do zmiany statutu w 1992 r.

USA przeciwko Kredyt hipoteczny w Graham

Historia hipoteki USA przeciwko Graham rozpoczęła się w 1983 roku, kiedy HUD złożył sześcioskarżeniowy akt oskarżenia we wschodnim dystrykcie Michigan, oskarżając czterech oskarżonych o oddanie i zaakceptowanie naruszeń punktu 8 (a) RESPA oraz Spisek mający na celu naruszenie tego przepisu.

Oskarżeni to Graham Mortgage Corp. (GMC); Richard E. Chapin, wiceprezes wykonawczy i dyrektor GMC; Thomas P. Heinz, wiceprezes i kierownik oddziału GMC; oraz Manford Colbert, prezes Rose Hill Realty, który pracował w tradycyjnym pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, a także kupował, odnawiał i odsprzedawał domy w regionie Detroit.

Od września 1975 r. Do maja 1979 r. GMC zapewniało finansowanie zakupu, remontu i odsprzedaży nieruchomości mieszkalnych w regionie Detroit za pośrednictwem Rose Hill. Za każdą otrzymaną pożyczkę Rose Hill zgodziła się skierować do GMC dwóch osób ubiegających się o pożyczkę hipoteczną ze zwykłego biura maklerskiego, a także przenieść nabywcę odnowionego domu. Z kolei GMC, jeśli Federal Housing Administration (FHA) lub Veterans & # 39; Pożyczki hipoteczne administracji (VA) dla nabywców domów rehabilitowanych w Rose Hill rozliczanych do Rose Hill są mniej punktów niż u innych sprzedawców.

Aby zrekompensować utratę dochodów spowodowaną zmniejszeniem punktów rozliczeniowych w Rose Hill, GMC zwiększyła liczbę punktów naliczanych dostawcom akademików rekomendowanych przez Rose Hill finansowanych z pożyczek FHA lub VA.

Przed procesem oskarżeni złożyli wniosek o oddalenie aktu oskarżenia, uzasadniając to tym, że czyn zarzucany w akcie oskarżenia nie wiązał się z przekazaniem transakcji „będącej lub stanowiącej część usługi zarządzania nieruchomościami”, a zatem nie narusza §. 8 (a) z RESPA.

Sąd rejonowy odrzucił wniosek. Sąd potraktował to pytanie jako pierwsze wrażenie i orzekł, że HUD rozważa język prawny w świetle celu Kongresu, jakim jest wyeliminowanie niepowodzeń i opłat za przekazy pieniężne, które nadmiernie zwiększyły koszty usług rozliczeniowych i interpretacji statutu w UE Przepisy zabraniają domniemanej działalności.

W rezultacie oskarżeni przyznali się do spisku w zamian za odrzucenie liczebności materiału. Po wydaniu wyroku skazani złożyli wniosek o aresztowanie wyroku. W niepublikowanym orzeczeniu sąd utrzymał w mocy decyzję, że udzielenie kredytu hipotecznego jest usługą rozliczeniową, i odrzucił wniosek. Oskarżony odwołał się następnie do Szóstego Sądu Okręgowego.

Szósty obwód nie jest przekonany

W swojej decyzji w tej sprawie szósty krąg stwierdził, że „kluczowym pytaniem tekstowym jest to, czy tę definicję„ usług rozrachunkowych ”, która nie obejmuje wprost udzielania kredytu hipotecznego, można właściwie zaprojektować, aby uczynić to w sposób dorozumiany. „

HUD przedstawił prosty argument na poparcie swojego stanowiska, zgodnie z którym język w sekcji 3 ust. 3 RESPA przewiduje traktowanie kredytu hipotecznego jako usługi rozliczeniowej. Rząd twierdził, że definicja „usług rozrachunkowych”, zgodnie z własnymi oświadczeniami, nie ma obejmować wyczerpującej listy usług rozrachunkowych, lecz „jakąkolwiek usługę świadczoną w związku z rozrachunkiem nieruchomości”.

Rząd powiązał to z faktem, że udzielenie kredytu hipotecznego jest niezbędną usługą w zakresie przetwarzania nieruchomości, musi być powiązane z przetwarzaniem i wchodzi w zakres definicji zawartej w § 3 ust. 3 RESPA.

Szósty obwód stwierdził jednak, że „ani prosty język danej sekcji, ani struktura RESPA nie zapewniają czytelnej lektury, która wymaga odpowiedzialności karnej za zachowanie zarzucane w zarzutach”. W związku z tym zwrócił się do historii legislacyjnej ustawy.

HUD argumentował, że historia ustawodawstwa RESPA wspiera rządową interpretację ustaw, nawet jeśli język odpowiednich ustaw nie jest jasny.

Historia legislacyjna RESPA

W 1974 r. W Senacie Stanów Zjednoczonych wprowadzono projekt ustawy (s. 3164) w celu uregulowania niektórych praktyk udzielania pożyczek i procedur rozliczeniowych dla federalnych transakcji hipotecznych. Definicja „usług rozliczeniowych” we wprowadzonej fakturze była zasadniczo identyczna z definicją podaną w sekcji 3 (3) RESPA.

Po zatwierdzeniu przez Senat Izba Reprezentantów, kiedy po raz pierwszy przyjęła s. 3164, zmieniła projekt ustawy, przeglądając wszystkie postanowienia Senatu i zastępując postanowienia HR 9989, projektu Izby Reprezentantów, który był ogólnie podobny do S. 3164. Wystąpiła jednak różnica w języku definicji „usług rozrachunkowych”. Dom ustanowił bardziej zamkniętą definicję, która nie obejmowała udzielania kredytu hipotecznego w swoim zakresie.

Senat odmówił jednak zatwierdzenia poprawek Izby i ostatecznie przyjął szerszą definicję „usług rozliczeniowych” niż zalecała Izba. HUD argumentował, że ta decyzja faworyzowania szerszej definicji „usług rozliczeniowych” pokazała, że ​​Kongres zamierzał objąć kredytem hipotecznym.

Jednak Szósty Krąg powiedział: „Jeśli zgodzimy się na szerszy język wersji Senatu, nie uważamy, że Kongres zamierzał objąć finansowaniem nieruchomości usługi rozliczeniowe w zakresie RESPA”. Jasność i siła, aby wymusić wniosek, że Kongres zamierzał traktować pożyczkę hipoteczną jako usługę rozliczeniową po przyjęciu RESPA. „

Dlatego Sąd Okręgowy uchylił poprzednią decyzję i stwierdził: „Biorąc pod uwagę nasze udziały, język RESPA dotyczący kwestii, czy kredyt hipoteczny jest usługą rozliczeniową i czy prawo jest niejasne, jest niejednoznaczny”. Historia legislacyjna nie rozwiązuje tego problemu. Reguła wyrozumiałości wypowiada się na ten temat [appellants]. & # 39; W związku z tym skazania zostają unieważnione, a sprawa zostaje przekazana do sądu rejonowego w celu wydania ostatecznych wyroków. „”

Ta decyzja była ciosem dla HUD, co silnie zaprzeczało pozycji szóstego obwodu, a decyzja zmusiła departament do zmiany RESPA w 1992 r. Kongres odpowiedział, zmieniając RESPA, aby usunąć wszelkie wątpliwości do celów RESPA, usługi rozliczeniowej obejmującej zaciągnięcie i udzielenie kredytu hipotecznego. Jednocześnie kongres sprawił, że RESPA ma szczególne zastosowanie do wtórnych hipotek i refinansowania.

Implikacje na przyszłość

Sprawa Graham Mortgage różni się znacznie od sprawy Property ID tym, że HUD próbował nałożyć sankcje karne za naruszenie prawa w pierwszej sprawie, podczas gdy HUD w nowej sprawie wystąpił tylko o trwałe zbycie i rozbicie zysków.

Jednak główny temat pozostaje taki sam. Gdyby Szósty Sąd Okręgowy mógł stwierdzić, że pierwotna definicja „usług rozrachunkowych” z 1984 r. Nie miała wyraźnego zastosowania do udzielania kredytu hipotecznego, sąd w Kalifornii mógłby stwierdzić, że nie ma ona wyraźnego zastosowania do dostarczania raportów dotyczących ujawnienia zagrożenia naturalnego, pomimo faktu, że Zmiany dokonane w 1992 roku?

A jeśli tak, to czy HUD i Kongres muszą powrócić do deski kreślarskiej, aby ponownie zdefiniować parametry statutu? Czy też sądy uznają argument HUD dotyczący szerokiego zakresu prawa za wystarczający tym razem?

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami oświadczyło niedawno, że „jeśli sprawa zostanie rozstrzygnięta i nie zostanie rozstrzygnięta, firmy powinny w końcu mieć jaśniejsze wytyczne dotyczące tego, co stanowi usługę rozliczeniową, a co nie”.

Real Law Central będzie obserwował, co się stanie.

[ff id=”2″]