Skip to main content

Wszystkie PCA (oceny stanu nieruchomości komercyjnych), norma ASTM E2018, mają na celu zapewnienie, że nieruchomość i budynek, które według ciebie kupujesz lub wynajmujesz, są faktycznie otrzymywaną nieruchomością. Podjęto tę decyzję częściowo w oparciu o informacje otrzymane w drodze profesjonalnej kontroli i raportu o stanie nieruchomości (PCR). Każda transakcja na nieruchomości jest inna, a każda transakcja ma swoje własne względy i warunki, które muszą zostać zatwierdzone przed zamknięciem. Korzystanie z profesjonalnych ekspertów zewnętrznych w ramach procesu należytej staranności w odniesieniu do nieruchomości fizycznych ma kluczowe znaczenie dla ogólnej dokładności i opłacalności transakcji dotyczącej nieruchomości.

Zakup lub dzierżawa nieruchomości komercyjnych, czy to będzie podstawowa umowa najmu komercyjnego, potrójna umowa najmu komercyjnego, zakup obiektu kościelnego, sklepu detalicznego czy zakup biura / magazynu o powierzchni miliona metrów kwadratowych, potencjalny nabywca lub najemca musi skontaktować się z Należy zachować odpowiednią ostrożność, aby zbadać fizyczną jakość nieruchomości komercyjnej, w którą inwestuje.

Musisz znać nie tylko właściwości fizyczne zakupionych nieruchomości i budynków, ale także przybliżony stan i wiek, aby ocenić dobro i zło, aby mieć uzasadnione ryzyko i możliwości związane z Twoją nieruchomością może ważyć nieruchomości. Najważniejszą częścią procesu transakcji na rynku nieruchomości, oprócz ceny zakupu i bilansu rentowności, jest dobrze udokumentowany przegląd faktycznej kondycji fizycznej nieruchomości. W przeciwnym razie możesz nie być dumnym właścicielem nieruchomości komercyjnej, która odpowiada Twoim potrzebom, kosztuje więcej, niż możesz sobie pozwolić na wsparcie, lub żałować inwestorów – inwestycje są regularnie inwestowane w nieruchomości, z których korzysta ktoś inny, a zatem zasługuje, a ty nie. Nagle ta długoterminowa dzierżawa ze stałą kotwicą nie wydaje się już tak atrakcyjna.

Proces kontroli nieruchomości komercyjnych rozpoczyna się przed sporządzeniem lub podpisaniem oferty zakupu nieruchomości, odwiedzając stronę internetową i omawiając stan fizyczny nieruchomości z właścicielem i agentami nieruchomości. Proces ten należy postrzegać jako nieoceniony w budowaniu relacji, które są wymagane do uzyskania informacji wymaganych do przeprowadzenia należytej staranności przy pomocy oceny stanu nieruchomości komercyjnych (PCA).

Podczas negocjacji i sporządzania umowy sprzedaży / dzierżawy nieruchomości ważne jest, aby wziąć pod uwagę niechęć sprzedawcy lub właściciela do rozważania takich kwestii, jak istnienie i dostępność ważnych dokumentów, takich jak gwarancje, umowy serwisowe, plany architektoniczne i inżynieryjne i / lub przeglądy lokalnych społeczności . Negatywna reakcja na prośbę o wydanie tych dokumentów przez sprzedającego lub właściciela może prowadzić do możliwej opóźnionej konserwacji i / lub nieuwagi w związku z nieruchomościami i warunkami budowlanymi oraz problemami z inspekcją.

Zaraz po podpisaniu umowy kupna nieruchomości komercyjnych rozpoczyna się badanie due diligence. Skoncentruj się na maksymalizacji wydajności czasu i kosztów oraz nadaniu priorytetowego znaczenia problemom związanym z odznaczaniem drogich dużych biletów od góry do dołu. Zakładając, że sprzedawca dostarczy odpowiednią dokumentację do przeglądu, należy dać wystarczająco dużo czasu na sprawdzenie dostarczonych informacji. Dodatkowe wysiłki i fundusze, które należy wykorzystać w celu zrekompensowania braku dostępnej dokumentacji poprzez dodatkową wycenę nieruchomości oraz dodatkowe inspekcje w terenie i / lub ekspertów, należy uznać za niezbędne i uwzględnione w koszcie transakcji nieruchomości. Zapytaj sprzedawcę o wszystkie dokumenty i kontakty, które sprzedawca otrzymał podczas procesu należytej staranności przy zakupie nieruchomości, aby przyspieszyć proces ustalania faktów.

Przegląd istniejących dokumentów nieruchomości, jeśli są dostępne, może obejmować:

Badania osiągalności, plany architektoniczne, świadectwa użytkowania, cytaty z właściwych organów, plany ewakuacji na wypadek awarii, badania środowiskowe, plany instalacji elektrycznych, zapisy dotyczące wykrywania i konserwacji przeciwpożarowej, raporty z kontroli drzwi przeciwpożarowych, plany dotyczące systemów przeciwpożarowych, zapisy dotyczące pożaru i restauracji, zapisy dotyczące konserwacji, układ mechaniczny, właściwe organy, plany , Pozwolenia na budowę, plany instalacji sanitarnych, poprzednie sprawozdania z kontroli, plany budowy i gwarancje dla systemów dachowych, zapisy kontroli bezpieczeństwa, informacje o stanie sprzedawcy, raporty z badań instalacji tryskaczowej, gwarancje systemowe i materiałowe, informacje o obecnych najemcach, aktualne polisy ubezpieczenia nieruchomości, informacje o warunkach środowiskowych, informacje o nowych lub specjalnych inwestycjach lub podatkach , Kopie wszystkich aktualnych faktur za nieruchomość, umowy o świadczenie usług, dowód aktualnego podziału na strefy, Po zakończeniu budowy, specyfikacje i specyfikacje, wszystkie dokumenty budowlane, w tym gwarancje, wszystkie przeszłe i obecne użytkowanie nieruchomości, raporty lub kontrole stron trzecich, pomiary gruntów i ulepszenia będące własnością sprzedawcy.

Jednym z najlepszych narzędzi dostępnych dla zespołu ds. Należytej staranności w zakresie nieruchomości komercyjnych jest proces wywiadu, który odblokowuje szereg potencjalnie przydatnych informacji na temat danej nieruchomości.

Badanie wszystkich dostępnych kluczowych osób ze szczegółową znajomością warunków nieruchomości może obejmować:

Właściciele, najemcy, personel konserwacyjny, pracownicy kontraktowi lub inni kontrahenci, którzy rutynowo pracują na nieruchomości i / lub budynku.

Inspekcja nieruchomości, inspekcja nieruchomości, inspekcja budynku, badanie due diligence, które można zidentyfikować w raporcie due diligence, są niezbędne do zapewnienia odpowiedniej konstrukcji, biorąc pod uwagę zamierzone wykorzystanie mieszkańców oraz otaczającą je lokalizację i klimat. Dostarczenie dostępnych planów i specyfikacji powinno być pomocne tutaj, ale nie zakończy dochodzenia. Bieżąca ocena stanu nieruchomości komercyjnych powinna być przeprowadzona przez wykwalifikowaną firmę kontrolną, która ma doświadczenie w zakresie rodzaju nieruchomości podlegającej kontroli. Poprzednia ocena nieruchomości lub inspekcja są prawie zawsze przewidziane do wykorzystania przez jedną stronę w jednej transakcji i są chronione przez prawo i nie mogą być ponownie użyte ani przeniesione na inną stronę. Kontrola powinna skupić się przede wszystkim na stanie lokalizacji i jej elementach, takich jak odwodnienie lokalizacji, parking, konstrukcja budynku, systemy mechaniczne i elektryczne, a także ogólna dostępność i użyteczność nieruchomości. Różne strefy klimatyczne i regiony geograficzne wymagają bardziej szczegółowej wiedzy z zakresu inspekcji. Dlatego też zatrudnienie lokalnego inspektora jest zawsze dobrym pomysłem, gdy tylko jest to możliwe, zamiast zatrudniania firmy z Wisconsin do przeprowadzenia należytej staranności na linii błędu dla wieżowca w Kalifornii.

Ankieta witryny i opis przejścia w celu spełnienia istniejących warunków mogą obejmować:

Teren i topografia, parking, nawierzchnia, dostęp, budynki zewnętrzne i elewacyjne, wnętrza budynków, systemy dachowe, systemy konstrukcyjne, systemy mechaniczne, systemy elektryczne, systemy sanitarne, systemy przeciwpożarowe, systemy transportu pionowego i dowolna liczba innych systemów specjalnych.

Ustawa o niepełnosprawnych Amerykanach z 2010 r. Jest aktualną krajową wytyczną dostępności i prawem federalnym, dlatego nie podlega negocjacjom i, do pewnego stopnia, działa wstecz na starsze budynki komercyjne i publiczne. Wiele stanów ma także dodatkowe i / lub bardziej rygorystyczne lub bardziej szczegółowe standardy dostępności. Większość profesjonalnych firm do oceny i kontroli stanu nieruchomości może również przeprowadzać skrócone i pełne kontrole dostępności w ramach transakcji nieruchomościowej.

Podstawowe skrócone i pełne ankiety dotyczące dostępności mogą obejmować:

Skrócona ankieta, która wyszukuje tylko podstawowe komponenty dostępności ADA, które są widoczne podczas wycieczki i udokumentowane zgodnie ze skróconym formularzem ankiety ASTM i listą kontrolną, zapewnia szybki przegląd ogólnego stanu zgodności. Pełne badanie zgodności obejmuje fizyczne pomiary odległości, pochyłości oraz sił ściskających / rozciągających wymaganych przez normy dostępności, aby umożliwić pewnej liczbie osób niepełnosprawnych poruszanie się po nieruchomości, lokalizacji i budynku.

Należyta staranność środowiskowa, znana jako Environmental Site Assessment (ESA), jest najczęściej stosowanym raportem z inspekcji środowiskowej. Typowy poziom sprawozdawczości preferowany przez pożyczkodawców w celu wykazania rozsądnej należytej staranności jest określany jako standard ASTM E1528 dla ograniczonych przeglądów transakcji środowiskowych w fazie I. Wcześniejsze wykorzystanie nieruchomości i otaczających ją gruntów jest badane w celu zidentyfikowania potencjalnych problemów na miejscu lub w sąsiedztwie problemów środowiskowych lub przyszłych zobowiązań. Raporty te zazwyczaj wymagają znacznej kwoty i zajmują kilka tygodni. Dlatego należy je utworzyć, gdy tylko ustalisz, że będziesz kontynuować należytą staranność. Celem tej kontroli jest ustalenie, czy nieruchomość zawiera niebezpieczne substancje lub stanowi jakiekolwiek zagrożenie dla środowiska. Może to być spowodowane przez podziemne zbiorniki magazynowe na nieruchomości lub spuszczanie wody z nieruchomości do lustra wody lub przez inną liczbę zagrożeń wymienionych przez Agencję Ochrony Środowiska. Chociaż raport jest drogi, koszt wyeliminowania zagrożenia dla środowiska może być astronomiczny. Chociaż ocena oddziaływania na środowisko w fazie I nie jest wymagana dla każdej firmy, wielu kredytodawców wymaga jej w ramach swojej polityki kredytowej. W przypadku stosunkowo nowego projektu z czystym bilansem środowiskowym i bez sąsiadów o charakterze przemysłowym, prostsze, tańsze i znacznie szybsze sprawdzanie transakcji środowiskowych zgodnie ze standardem ASTM E1528 może spełniać wymagania pożyczkodawcy i prawne.

Każdy podstawowy raport należytej staranności środowiskowej może zawierać:

Zbadaj historyczne wykorzystanie terenu, zdjęcia lotnicze, zapisy transakcji nieruchomości, zapisy budowlane, zapisy budowlane, dane map EPA, mapuj topografie społeczności lokalnej i przeglądaj lokalizacje, aby wizualnie zidentyfikować potencjalne wskaźniki problemów środowiskowych.

Informacje zawarte w niniejszym dokumencie są czysto profesjonalnymi opiniami i służą wyłącznie jako odniesienie do kontroli nieruchomości. W żaden sposób nie są one ostatecznym przewodnikiem, gwarancją przeszłych, obecnych lub przyszłych wymagań prawnych, stanowych lub federalnych, ani też miarą wydajności profesjonalnej firmy usługowej. Życzymy powodzenia we wszystkich przyszłych transakcjach dotyczących nieruchomości i nieruchomości!

[ff id=”2″]