Skip to main content

Dla celów planowania nieruchomości firma rodzinna jest zazwyczaj spółką z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółką komandytową. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („LLC”) to spółka, która łączy ograniczoną odpowiedzialność spółki z podatkiem „przejściowym” spółki osobowej. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („FLLC”) to standardowa spółka LLC, której właścicielem są wyłącznie członkowie rodziny. Typowy FLLC składa się z dwóch klas własności (głosowania i bez prawa głosu) i jest zarządzany przez „menedżera” wybranego przez właścicieli (lub „członków”). Rodzinna spółka komandytowa („FLP”) jest bardzo podobna do FLLC. Jednak FLLC oferuje większą ochronę niż FLP, ponieważ nie jest wymagany żaden komplementariusz (z nieograniczoną odpowiedzialnością).

Przykład

Rodzice przekazali FLLC nieruchomości komercyjne o wartości 2 mln USD w zamian za 1% udziału i 99% udziału bez prawa głosu. Przy udziale praw głosu są oni mianowani na kierowników FLLC. Wkrótce potem oddają swoje dzieci, wnuki i / lub ufa interesom bez prawa głosu na rzecz swoich dzieci i wnuków („Gotowe”). Prezenty te są zwolnione z rocznego zwolnienia podatkowego rodzica w wysokości 13 000 USD (26 000 USD dla małżeństwa) oraz zwolnienie z podatku dożywotniego w przypadku prezentów w wysokości 1 000 000 USD (2 000 000 USD dla małżeństwa).

Rodzice nie zyskują ani nie tracą dzięki wkładowi nieruchomości do FLLC. Rodzice jako kierownicy będą nadal zarządzać nieruchomością i mogą nawet otrzymać rozsądną opłatę administracyjną za swoje usługi. Każdy członek jest winien podatek dochodowy od proporcjonalnej części dochodu FLLC.

Ulgi podatkowe

o Przyszłe dochody i uznanie interesów członków bez prawa głosu zostaną usunięte z majątku brutto rodziców, chociaż rodzice nadal zarządzają FLLC. Obecnie obowiązuje zniżka na podatki od nieruchomości i podatki od przeniesienia pokolenia, ale prawdopodobnie w 2010 r. Kongres ponownie wprowadzi oba podatki (być może z mocą wsteczną). Jeśli nie, 1 stycznia 2011 r. Zwolnienie z podatku od spadków (które w 2009 r. Wyniosło 3,5 mln USD) stanie się 1 mln USD, a najwyższa stawka podatku od nieruchomości (która w 2009 r. Wynosiła 45%) wynosi 55%.

o W zakresie, w jakim osoby dotknięte tym problemem należą do niższych klas podatku dochodowego niż ich rodzice, uzyskuje się oszczędności z tytułu podatku dochodowego.

o Jeśli prezenty członków bez prawa głosu trafią do funduszu powierniczego założonego przez jednego z rodziców, rodzic nadający jest opodatkowany od dochodów funduszu. Zapłata przez podatnika podatku dochodowego od powiernika odpowiada darowi zwolnionemu z podatku dla beneficjentów trustu.

o Ponieważ udziały bez prawa głosu nie mają kontroli i zbywalności, te udziały członkowskie mogą zasadniczo otrzymać znaczne rabaty z tytułu wyceny w wysokości od 15% do 45%! Takie rabaty „wykorzystują” 13 000 USD / 26 000 USD zwolnienia z podatku od darowizn dla rodziców i 1 000 000 USD / 2 000 000 USD dożywotniego zwolnienia z podatku od darowizn.

Korzyści pozapodatkowe

o FLLC pozwala dawcy działać jako kierownik FLLC, nawet jeśli oddaje on 100% swojego członkostwa w FLLC.

o FLLC znacznie ułatwia zarabianie prezentów na aktywach, takich jak nieruchomości, które w innym przypadku wymagałyby przygotowania i rejestrowania oddzielnych certyfikatów za każdym razem, gdy wręczany jest prezent.

o FLLC konsoliduje środki trwałe w celu promowania wydajnego i scentralizowanego zarządzania tymi środkami. Umożliwia także dawcom zaangażowanie ich spadkobierców w funkcjonowanie FLLC bez utraty kontroli. Wreszcie, FLLC zapewniają członkom prywatność, ponieważ zgłoszenia rządowe i roczne sprawozdania nie wymagają ujawnienia nazwisk członków ani informacji o bazowych aktywach FLLC.

Ochrona mienia

Ochrona zewnętrzna. FLLC osiąga cel polegający na ochronie majątku osobistego członków przed ryzykiem biznesowym. Członkowie FLLC zasadniczo nie ponoszą odpowiedzialności za długi, kontrakty lub działania FLLC. Innymi słowy, majątek osobisty członka nie jest narażony na „zewnętrzny” dług i zobowiązania FLLC. Członkowie mogą stracić tylko to, co zainwestowali w FLLC. Jednak ochrona ta nie chroni członków FLLC przed osobistą odpowiedzialnością wynikającą z nielegalnych działań lub osobiście podpisanych umów.

Ochrona wnętrza. I odwrotnie, aktywa FLLC są chronione przed wierzycielami jednego z członków. Wierzyciele członka nie mogą wymuszać sprzedaży udziałów członka ani nie mogą podążać jego śladami jako członek zastępczy. Wierzyciel może jedynie zażądać od sądu „obciążenia poniżej” i wezwać FLLC do zapłaty dystrybutorom, którzy w przeciwnym razie trafiliby do dłużnika / członka. Jeżeli jednak zarządzający FLLC zdecyduje się nie dokonywać wypłat, wierzyciel (w przeciwieństwie do dłużnika / członka) może zostać opodatkowany od niepodzielonego dochodu FLLC. Ten potencjał ujemnych przepływów pieniężnych może ułatwić pozasądowe rozliczenie groszy z dolara. W ten sposób dłużnik / członek otrzymuje „wewnętrzną” ochronę od swoich osobistych wierzycieli.

Prawidłowa administracja

IRS uważnie zbadał FLLC i zakwestionował poziom rabatów wyceny stosowanych do udziałów członkowskich bez prawa głosu. Podatnik ponosi ciężar dowodu adekwatności rabatów. Oto główne zasady ustalone w tych ostatnich przypadkach w celu osiągnięcia pożądanych rezultatów:

o FLLC musi działać jako rzeczywista firma, w tym prowadzić dokładną dokumentację, odpowiednio wyznaczać aktywa oraz przestrzegać obowiązujących przepisów prawa i odpowiednich dokumentów FLLC.

o Aktywa przekazane do FLLC nie powinny być wykorzystywane na własny użytek dawcy (chyba że czynsz jest płacony według wartości godziwej), a dawca nie powinien mieć także wystarczających aktywów, aby utrzymać standard życia bez pozostawania na Konieczność opuszczenia dystrybucji FLLC. Ponadto nie powinno się mieszać aktywów dawcy z Assts FLLC.

o Jeśli wypłaty dokonywane są przez FLLC, muszą być przekazywane wszystkim członkom proporcjonalnie do ich interesów członkowskich.

Wyzwania IRS

Niedawno IRS zdołał włączyć wszystkie aktywa, które zmarły przekazał do FLP lub FLLC do majątku zmarłego. Zgodnie z sekcją 2036 wewnętrznego kodeksu podatkowego przeniesione aktywa mogą zostać włączone do majątku zbywającego, jeżeli do chwili śmierci zbywającego posiadał (1) własność lub korzystał z niej lub (2) miał prawo do ustalenia, kto jest właścicielem nieruchomości lub cieszyłby się aktywami.

Pomimo niedawnego sukcesu IRS w niektórych przypadkach, FLLC pozostaje potężnym środkiem przekazywania aktywów, jeśli jest odpowiednio zaprojektowany i obsługiwany.

Poniżej znajduje się lista kontrolna sposobów zminimalizowania ataku IRS zgodnie z sekcją IRC 2036:

1. Uwzględnij niektóre operacje operacyjne lub inwestycje w nieruchomości we FLLC. Nie należy przenosić aktywów do firmy na własny użytek.

2. Utwórz FLLC na czas przed śmiercią i przestrzegaj warunków umowy o roboty.

3. Nie przesyłaj wszystkich aktywów dawcy do FLLC. i upewnij się, że dawca ma wystarczającą płynność oprócz FLLC.

4. wypłacać zyski, chyba że jest to konieczne do celów biznesowych; i zawsze dystrybuuj proporcjonalnie.

5. Unikaj dystrybucji przed i po śmierci, aby spełnić osobiste obowiązki dawcy lub zobowiązania majątku dawcy.

6. Udokumentuj cel biznesowy w umowie spółki.

7. Trzymaj redukcje wartości w wycenie w kwotach, które są mniej prawdopodobne, że zostaną poddane kontroli.

8. Pozwól młodszym członkom pokolenia wnieść kapitał do FLLC zamiast polegać wyłącznie na podarunkach od członków.

Organizuj coroczne spotkania partnerskie, aby aktualizować wydarzenia; i aktywnie zarządzać aktywami FLLC.

10. Wreszcie, jeśli FLLC działa tak, jakby członkowie nie byli członkami rodziny, prawdopodobieństwo zakwestionowania ataku IRS powinno być znacznie większe.

Wniosek

Aby osiągnąć pożądane wyniki podatkowe, FLLC musi mieć ważny cel biznesowy. To, czy istnieje ważny cel biznesowy (z wyjątkiem zabezpieczenia korzyści podatkowych), jest sprawdzianem faktów i okoliczności, który wymaga skorzystania ze specjalistów w dziedzinie planowania nieruchomości. W każdym razie FLLC jest ważną techniką, którą należy uznać za część planu sukcesji, planu ochrony aktywów lub planu sukcesji firmy.

W zakresie, w jakim artykuł ten zawiera kwestie podatkowe, nie jest on przeznaczony do użytku przez podatnika lub na piśmie i nie może być stosowany w celu uniknięcia kar, które mogą zostać nałożone na podatnika na podstawie CIRCULAR 230.

[ff id=”2″]