Skip to main content

Wielu klientów, których spotykam z ocenami, wie, że mogą korzystać z usług jednego lub kilku agentów nieruchomości. Wiedzą również, że korzystanie z więcej niż jednego agenta może kosztować więcej. To, czego mogli nie wziąć pod uwagę, to drobny druk jakiejkolwiek umowy lub względne korzyści z używania jednego, dwóch lub wielu agentów. Oto nasz krótki przewodnik dla wszystkich;

Wyłączna agencja

Umowy tego typu powinny wyglądać następująco:

” Jesteś zobowiązany do uiszczenia nam opłaty oprócz wszystkich innych uzgodnionych kosztów lub opłat, jeśli bezwarunkowe umowy sprzedaży nieruchomości zostaną wymienione w dowolnym momencie:

• z nabywcą, którego przedstawiliśmy w okresie naszej wyłącznej reprezentacji lub

• z kim wynegocjowaliśmy nieruchomość w tym czasie lub

• z kupującym, który został przedstawiony przez innego przedstawiciela w tym okresie. „

Agent otrzymuje zapłatę, jeśli „przedstawi” kupującego w trakcie okresu obowiązywania umowy lub jeśli pozwolisz innemu agentowi „przedstawić” kupującego w okresie obowiązywania umowy pierwotnego agenta. Definicja „wprowadzonego” jest obszerna. Negocjacje z kupującym, wizyty, wysyłanie szczegółów, rozmowy telefoniczne i wszystkie te scenariusze mogą obejmować:

• Kupujący puka do twoich drzwi, ponieważ widzi tablicę na sprzedaż.

• Kupujący, który patrzy na agenta, ale później składa ofertę za pośrednictwem innego agenta.

• Kupujący, który otrzymuje informacje o Twojej nieruchomości od brokera, a następnie zdaje sobie sprawę, że cię zna.

• Kupujący, który dowiaduje się o agencie, ale sugeruje zawarcie prywatnej umowy

Umowy muszą mieć ustalony okres (średnia wynosi 12-14 tygodni). Należy pamiętać, że umowa prawie zawsze ma okres wypowiedzenia na końcu. Dodaj to do podanego okresu obowiązywania umowy, aby określić faktyczny czas związany z wybranym agentem. Ten rodzaj umowy pozwala ci samodzielnie znaleźć nabywcę domu bez płacenia agentowi nieruchomości (sprzedaż prywatna). Umowa o „wyłącznych prawach sprzedaży” (której najlepiej unikać) oznaczałaby, że pośrednik otrzyma zapłatę, nawet jeśli znajdziesz prywatnego nabywcę.

Poszczególne agencje są najczęstszą umową – większość agentów chce wyłącznej próby sprzedaży domu. Jeśli agent nieruchomości to dobra rzecz, nie powinieneś potrzebować innego pośrednika, aby pomóc w sprzedaży. Możesz jednak chcieć sprawdzić, jak szeroki jest marketing agenta, zanim zgodzisz się na wyłączną agencję. Jeśli to nie obejmie wszystkich podstaw (lub przeceniłeś swój dom, aby zbudować biznes), nie chcesz być związany miesięczną umową.

Wspólna agencja

Jeśli zlecasz dwóm agentom nieruchomości wspólne działanie przy sprzedaży nieruchomości, jest to określane jako „wspólna agencja” lub „wspólna wyłączna agencja”. W umowie o wspólnej agencji jednoosobowej zaangażowani agenci nieruchomości dzielą prowizję przy sprzedaży nieruchomości. W praktyce pośrednik, który faktycznie znajduje nabywcę, zwykle otrzymuje wyższy podział prowizji, ale odsetek ten musiałby zostać uzgodniony między właścicielem a oboma brokerami na początku umowy.

Wspólna agencja jest często użytecznym sposobem na wyjście z jednej agencji przed końcem umowy. Jeśli powiesz swojemu agentowi nieruchomości, że nie jesteś zadowolony i zastanawiasz się nad rozwiązaniem umowy tak szybko, jak to możliwe, daj im taką możliwość. Jeśli są utrzymywane przez wspólną agencję, mogą być wystarczająco inteligentni, aby skorzystać z opłaty rozpoznać zamiast żadnego. Ten rodzaj agencji jest również przydatny, jeśli chcesz korzystać z dwóch agentów oferujących różne usługi (np. Agenta miejskiego i agenta krajowego, jeśli mieszkasz na granicy miasta). Należy pamiętać, że większość społeczeństwa ma negatywne postrzeganie cech więcej niż jednego agenta („Widziałem to wcześniej – musi być coś nie tak”). Rozważając agencję współdzieloną, spróbuj wybrać dwóch agentów, którzy mogą szczęśliwie komunikować się / współpracować.

Wiele agencji

Wyznaczono więcej niż jednego przedstawiciela i nie ma ustalonego okresu obowiązywania umowy. Możesz dodać dowolną liczbę agentów, usunąć je w dowolnym momencie i tak dalej. Jednak tylko agent, który faktycznie znajduje nabywcę, jest opłacany.

Jest to często stosowane, gdy nieruchomości nie można sprzedać z wyłącznym przedstawicielem. Jest to skrajny środek, ponieważ łączne opłaty są znacznie wyższe, a nieruchomość może zostać prześwietlona bardzo szybko. Zamieszanie i spory mogą również powstać, gdy agenci spierają się o to, kto wprowadził konkretnego nabywcę – miej oko na działania każdego agenta.

Opłaty w ogóle

Opłaty agenta nieruchomości są płatne po zakończeniu i powinny być naliczane przy wymianie umów. Faktura jest wysyłana do adwokata właściciela, ale właściciel powinien również otrzymać kopię do recenzji. Większość umów opiera się na „braku sprzedaży, bez opłat”, więc nie powinieneś nic płacić, jeśli twój dom nie sprzedaje (patrz poniżej dodatkowe opłaty).

Opłaty muszą być wyraźnie określone w umowie. Jeśli opłata stanowi procent ceny sprzedaży, maksymalna kwota powinna być również podana w funtach i pensach.

Chociaż opłaty maklerskie są często wyrażane jako bezpośredni procent ceny sprzedaży, należy pamiętać, że podlegają one również obowiązującemu podatkowi VAT (obecnie 20%).

Niektórzy agenci nieruchomości pobierają dodatkowe opłaty, które wykraczają poza opłatę za sprzedaż. Niedawno zauważyliśmy, że są one wyrażane jako „opłaty reklamowe” lub „opłaty za wycofanie” (opłata, jeśli Twoja nieruchomość nie zostanie sprzedana lub odbierzesz ją agentowi nieruchomości). Koszty tworzenia broszur i profesjonalnej fotografii są również stosunkowo wysokie dla przedstawicieli wyższego rynku. Przed podpisaniem umowy zawsze warto upewnić się, że znasz sumę wszystkich opłat, za które możesz być odpowiedzialny.

Upewnij się, że zgadzasz się na stałą opłatę od agenta nieruchomości. Opłata jest zwykle ustalana na podstawie żądanej ceny. Jeśli Twoja nieruchomość sprzedaje się po niższej cenie, prawdopodobnie zapłacisz brokerowi w porównaniu ze zwykłą opłatą procentową (obliczaną na podstawie ostatecznej ceny sprzedaży)

Jeśli chcesz dać swojemu agentowi dodatkową motywację do uzyskania najwyższej ceny, powinieneś wynegocjować opłatę warstwową (np. 1%, jeśli jest ona niższa niż 240 000 GBP, 1,2%, jeśli osiągnie od 240 000 do 250 000 GBP, 1,5%, jeśli osiągnie więcej niż 250 000 £). Ostrożnie ustalaj poziomy, aby nagradzać doskonałą obsługę i karać średni wynik.

Dodatkowe informacje

Po zmianie agenta nieruchomości upewnij się, że poprzedni agent podał Ci listę osób, które „przedstawił” w Twojej nieruchomości. Jeśli jedno z tych nazw nadal kupuje dom (praktycznie w ciągu 6 miesięcy od daty wygaśnięcia umowy brokera), stary broker ma prawo do opłaty. Upewnij się, że nie wpadniesz w scenariusz, w którym jesteś winien opłaty obu agentom, ponieważ nie odrobiłeś pracy domowej.

Zawsze pytaj agentów nieruchomości o potwierdzenie ich warunków na piśmie (możesz pomyśleć, że jest to standard, ale możesz być zaskoczony!). A po zakończeniu umowy z agentem nieruchomości upewnij się, że również to potwierdzają.

Możesz przełączać się z jednego agenta na drugiego, z jednego agenta na współdzielonego agenta lub inną permutację.

Nie cofaj się pod względem marketingowym – jeśli zostawisz agenta, ponieważ nie sprzedaje on twojego domu skutecznie, weź spokój i upewnij się, że następny, który wybierzesz, działa lepiej, zanim go mianujesz.

[ff id=”2″]