Skip to main content
Budownictwo

Przegląd 1031 odroczonej wymiany podatkowej

By 11 kwietnia 2020No Comments

1031 Odroczona wymiana do celów podatkowych

Odroczona wymiana podatkowa 1031 to transakcja, która umożliwia właścicielom nieruchomości uzyskanie pełnej wartości nieruchomości inwestycyjnej. Wymiana 1031 umożliwia właścicielom, którzy decydują się na sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej, unikanie płacenia podatków od zysków kapitałowych poprzez reinwestowanie dochodów ze sprzedaży nieruchomości „podobnych”.

PRZEGLĄD

Ogólne zasady wymiany 1031 są dość proste. Każdy rodzaj nieruchomości (rzeczywistej lub osobistej) może zostać wymieniony, pod warunkiem że przeniesiona nieruchomość była wcześniej przechowywana w celach inwestycyjnych. W większości przypadków miejsce zamieszkania nie jest uważane za wymianę podatku odroczonego.

  1. JAK SZTUKA Zastąpiona właściwość musi być „równoważna” przesłanej nieruchomości. „Like kind” nie oznacza dokładnie tego samego. Większość nieruchomości uważa się za „podobnych” do innych nieruchomości, takich jak zamiana domu rodzinnego na kondominium, magazyn lub budynek biurowy.
  2. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Zasadniczo zakupiona nieruchomość musi mieć zarówno wartość, jak i kapitał własny równy lub większy niż sprzedana nieruchomość.
  3. OKRES IDENTYFIKACJI – Nieruchomość, która ma zostać nabyta, musi zostać zidentyfikowana w ciągu 45 dni od zamknięcia przydzielonej nieruchomości. Reguły identyfikacji nieruchomości obejmują:
  4. Trzy (3) ZASADY NIERUCHOMOŚCI : Można zidentyfikować do trzech (3) właściwości niezależnie od ich wartości.
  5. LUB Reguła 200 procent : Można zidentyfikować dowolną liczbę nieruchomości, o ile ich łączna wartość rynkowa jest nie większa niż dwukrotność wartości sprzedanej nieruchomości
  6. LUB ZASADA 95 PROCENTÓW : Bez względu na ich łączną wartość rynkową można zidentyfikować dowolną liczbę nieruchomości, o ile kupisz 95% całości.
  7. OKRES WYMIANY – Zakup nowej nieruchomości musi zostać zakończony w ciągu 180 dni od przekazania przydzielonej nieruchomości lub do daty złożenia deklaracji podatkowej za rok, w którym pierwsza nieruchomość została przekazana, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej. Te ograniczenia czasowe muszą istnieć surowe przestrzegane, aby umożliwić IRS wymianę. IRS nie Rozszerzenia dotacji.
  8. KROKI UCZESTNICZĄCE W UDANEJ WYMIANIE
  9. Umowa sprzedaży . Umowa kupna i sprzedaży powierzonej nieruchomości zawierana jest między kupującym a sprzedającym. Umowa zakupu powinna zawierać „klauzulę współpracy”, w której kupujący wyraża zgodę na współpracę ze sprzedawcą w celu ustalenia struktury i przeprowadzenia wymiany 1031. Sprzedawca (lub kupujący) przenosi swoje zainteresowanie umową na pośrednika lub kwalifikowanego pośrednika (FAC lub QI).
  10. Wymiana otwarta . Wymiana jest zwykle konfigurowana za pomocą FAC lub QI po otwarciu rachunku powierniczego w celu sfinalizowania sprzedaży. Następnie należy przygotować niezbędne dokumenty mające wpływ na wymianę. Umowa wymiany (między podatnikiem a FAC lub QI) określa transakcję wymiany i obowiązki zarówno podatnika, jak i FAC lub QI. Trwa przygotowywanie cesji porzuconej umowy kupna nieruchomości do FAC lub QI, przy czym prawa zostaną przeniesione na FAC lub QI jako sprzedającego.
  11. Zamknięcie przypisanej nieruchomości . Przypisana nieruchomość zamyka się, gdy zostaną spełnione wszystkie warunki sprzedaży, a nieruchomość zostaje przekazana nabywcy. Chociaż przeniesienie jest dokonywane bezpośrednio od sprzedawcy do kupującego, jest to przeniesienie od sprzedawcy do FAC lub QI w zamian za inne przedmioty, które zostaną otrzymane w późniejszym terminie. Wpływy ze sprzedaży są dostarczane bezpośrednio do FAC lub QI w celu wymiany nieruchomości. W żadnym momencie sprzedawca nie powinien faktycznie ani konstruktywnie otrzymywać wpływów pieniężnych.
  12. Identyfikacja zamiennego elementu . Okres na identyfikację właściwości (lub właściwości), które mają zostać nabyte jako własność zastępcza, rozpoczyna się od zamknięcia przypisanej właściwości. Czterdzieści pięć (45) dni od daty przeniesienia może zidentyfikować nabytą nieruchomość.
  13. Umowa kupna przedmiotu zastępczego . Po zidentyfikowaniu odpowiedniej „podobnej” nieruchomości zastępczej i podjęciu decyzji, którą nieruchomość kupić, zostaje zawarta umowa sprzedaży ze sprzedawcą. Właściwość musi być jedną lub więcej właściwości zidentyfikowanych na koniec 45-dniowego okresu identyfikacji.
  14. Wymień dokumentację dla nieruchomości nabycia . Następnie należy przygotować cesję umowy kupna przedmiotu zastępczego, a także zwolnienie i gwarancję do wykonania przez kupującego i sprzedającego. Należy również przygotować instrukcje dla agenta rozrachunkowego, określając pozycje wymagane do zakończenia wymiany.
  15. Zamknij właściwość zastępczą . Jeśli warunki zamknięcia są spełnione, FAC lub QI powinny dostarczyć środki przechowywane do agencji rozrachunkowej w celu zakupu nieruchomości zastępczej. Sprzedawca przekazuje obiekt zastępczy bezpośrednio kupującemu. Wymieniana nieruchomość musi zostać zamknięta w ciągu 180 dni od przeniesienia przydzielonej nieruchomości (lub terminu zwrotu podatku, jeśli wcześniej), aby transakcja kwalifikowała się do traktowania zgodnie z sekcją 1031.
[ff id=”2″]