Skip to main content

W marcu 2014 r. California Court of Appeals wydał opinię w sprawie Richman przeciwko. Hartley (2014) 224 Cal. App.4th 1182, co wyjaśnia, że ​​zgodnie z prawem Kalifornii sprzedający nieruchomości mają & # 39; Oświadczenie o przeniesieniu & # 39; (TDS) dla kupującego, jeśli nieruchomość jest własnością o mieszanym przeznaczeniu. A & # 39; użytek mieszany & # 39; Nieruchomość to nieruchomość obejmująca zarówno ulepszenia mieszkaniowe, jak i biznesowe.

Kupujący zawarł umowę ze sprzedawcą na zakup nieruchomości od sprzedawcy w Ventura w Kalifornii. Nieruchomość składała się z jednego kawałka ziemi, ale składała się z dwóch budynków: dwupoziomowego i budynku handlowego. Strony wykorzystały standardową umowę sprzedaży na zakup nieruchomości komercyjnych. Umowa zawierała następujące postanowienie: „Sprzedawca musi przekazać kupującemu, za pośrednictwem zaufania, wszystkie informacje wymagane przez prawo … w odniesieniu do nieruchomości …” Umowa zawierała również język, z którego jasno wynika, że ​​sprzedaż nie była warunkowa i w zależności od zasady „jaka jest”.

Kupujący odmówił zamknięcia w wyznaczonym terminie, ponieważ sprzedawca nie dostarczył wymaganych oświadczeń o ujawnieniu informacji. W szczególności kupujący twierdził, że sprzedawca nie przekazał mu TDS zgodnie z ustawą o ujawnianiu przeniesienia, kodeks cywilny, sekcja 1102 (a). ff. Artykuł 1102 (a) kalifornijskiego kodeksu cywilnego wyjaśnia, że ​​obowiązek ujawnienia dotyczy „nieruchomości lub spółdzielni mieszkaniowych, które zostały ulepszone lub składają się z co najmniej jednej lub więcej niż czterech jednostek mieszkalnych”, chyba że nieruchomość jest wyraźnie zwolniona. W sekcji 1102.02 Kodeksu cywilnego wymieniono rodzaje przeniesień własności, które nie są objęte Ustawą o ujawnianiu przekazów oraz & # 39; użytek mieszany & # 39; Nieruchomość nie znajduje się wśród nich. Sprzedawca twierdził, że prawo do ujawnienia przeniesienia dotyczy tylko sprzedaży nieruchomości, które wpływają tylko na budynki mieszkalne.

Sprzedawca pozwał kupującego za naruszenie umowy sprzedaży. Podczas sporu prawnego kupujący zwrócił się o wydanie orzeczenia w trybie uproszczonym i zwyciężył, ponieważ sprzedawca nie mógł z powodów prawnych udowodnić, że wypełnił swój prawny i umowny obowiązek dostarczenia TDS. Sąd wydał wyrok uproszczony na korzyść kupującego, a sprzedawca złożył apelację. Sąd Apelacyjny utrzymał w mocy decyzję sądu.

W odwołaniu sprzedawca twierdził, że ustawa o ujawnianiu przeniesienia ma zastosowanie wyłącznie do nieruchomości „składających się z co najmniej jednej lub więcej niż czterech jednostek mieszkalnych” oraz że jego nieruchomość składa się zarówno z budynków mieszkalnych, jak i komercyjnych. Sprzedawca twierdził, że prawo nie miało zasadniczo na celu ochrony transakcji handlowych.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że ustawodawca uchwalił prawo w 1985 r. I, zgodnie z jego wyraźnym brzmieniem, wymaga od sprzedawcy dostarczenia kupującemu TDS nieruchomości w ramach „każdego przeniesienia … nieruchomości”, które zostało ulepszone o co najmniej jeden lub więcej niż cztery jednostki mieszkalne. (Kodeks cywilny § 1102 (a).) Stwierdzono, że słowa te są jasne i jednoznaczne oraz że nie ma ograniczeń co do gruntów, na których istnieją tylko ulepszenia mieszkaniowe. Dodanie zastosowań komercyjnych i struktur na nieruchomości nie neguje ochrony konsumenta, którą prawo powinno zapewniać.

Sąd stwierdził, że chociaż prawodawca nie zamierzał stosować prawa do ujawnienia przekazania do transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych. Sąd stwierdził, że nie ma potrzeby oznaczania rodzaju transakcji „mieszkaniowym” lub „komercyjnym”, ponieważ prawo po prostu uruchamia potrzebę TDS po prostu poprzez umieszczenie na nim jednostki mieszkaniowej. Przypuszczalnie działka, która jest głównie wykorzystywana do celów komercyjnych, ale na której znajduje się pozornie nieistotna jednostka mieszkalna, jest również postrzegana jako użytek mieszany, dlatego wymagana jest TDS. W jakim zakresie TDS ma zastosowanie do mieszanego użytkowania nieruchomości: tylko w odniesieniu do lokalu mieszkalnego, a także do komercyjnych części nieruchomości? Sąd nie podniósł tej kwestii.

Sprawa podkreśla wyniki, jeśli kupujący nie otrzymał żadnych informacji. Po prostu zdarza się, że strony transakcji uważają, że nieruchomość, którą można zaklasyfikować jako przede wszystkim komercyjną, oznacza, że ​​nie ma zastosowania Ustawa o ujawnianiu informacji o przeniesieniu. Oznacza to, że wielu sprzedawców naruszyło przepisy dotyczące ujawniania informacji. Jeszcze bardziej przerażające dla sprzedawców i ich pośredników jest potencjalny zakres ujawnienia właściwości o mieszanym przeznaczeniu. Z pewnością miałoby to poważne negatywne konsekwencje dla rynku nieruchomości, gdyby sąd orzekł, że wymogi w zakresie ujawniania mają zastosowanie również do części komercyjnych nieruchomości. Jest to jednak problem, który musi rozwiązać inny sąd. Lekcja na wynos polega na tym, że zwykle warto porzucić zbyt wiele.

[ff id=”2″]