Skip to main content

Litery NOI oznaczają Powiadomienie o Zainteresowaniu lub czasami są niepoprawnie nazywane Memorandum of Contract lub MOC. Zazwyczaj jest to jednostronicowy dokument, który określa, że ​​osoba, która przekazuje dokument do nagrania do urzędu powiatowego, ma uzasadniony interes w nieruchomościach na podstawie podpisanej umowy kupna i sprzedaży.

NOI jest najczęściej stosowany, gdy inwestor podpisuje umowę kupna i sprzedaży z właścicielem domu / sprzedającego i chce pokazać każdemu, kto próbuje złożyć inną ofertę nieruchomości, że ma interes prawny w nieruchomości. Dzieje się tak, gdy przychodzi ktoś inny, zwykle inny inwestor, i oferuje właścicielowi domu wyższą cenę.

Praktyka inwestowania o licytację nieruchomości po podpisaniu umowy staje się coraz bardziej powszechna na trudnych rynkach, ale można ją znaleźć nawet na normalnych rynkach. Inwestorzy, którzy regularnie składają oświadczenia właścicielom domów, mówią: „Zdobądź najwyższą ofertę od tych innych ludzi i oddzwoń do mnie. Dam ci więcej pieniędzy niż ktokolwiek inny – po prostu muszę to zobaczyć na piśmie”. Brzydka część tego stwierdzenia to termin „na piśmie”, ponieważ zwykle oznacza to, że właściciel domu musiał podpisać umowę.

Nie mogę winić właściciela domu za to, że chce więcej pieniędzy, ale większość razy widziałem, że inwestor w czarnym kapeluszu próbuje ukraść umowę, w rzeczywistości dociera do stołu zamykającego i renegocjuje cenę w dół od tego, co pierwotnie zrobił zaufany sprzedawca zaoferował. Skąd mam wiedzieć Byłem po drugiej stronie jego ofert i musiałem walczyć o utrzymanie moich sprzedawców.

Czasami więc musimy walczyć o nasze zamknięcia, a omówiłem to w innych artykułach na temat tego, jak to zrobić. Ironiczne jest to, że „zmuszenie” kogoś do podpisania umowy jest przestępstwem, jeśli istnieje inna umowa. Prokurator Generalny zajmie się tymi sprawami, jeśli dostarczysz dowody, a sprzedawca współpracuje – co zwykle ma miejsce, gdy właściciel domu staje przed działaniem prawnym lub wykluczeniem.

Więc kiedy podpisujemy umowę ze sprzedawcą, prawie zawsze rejestrujemy NOI w rejestrze publicznym, który skutecznie reprezentuje zastaw na nieruchomości. Chciałbym to powtórzyć, ponieważ subtelności tego „zastawu” są bardzo dalekosiężne. Ten NOI musi zostać teraz zwolniony jako zastaw na nieruchomości, zanim tytuł własności będzie mógł zostać przeniesiony, chyba że nastąpi wykluczenie w celu jego wygaśnięcia lub zastawnik (pierwotny inwestor / nabywca) zainicjuje egzekucję Przejmij własność. Jeśli brzmi to ostro, jest to tylko rozwiązanie problemu, w którym kontrahent nie zatrzymuje końca warunków umowy – tak jak pożyczkodawca robi właścicielowi domu.

NOI nie musi być podpisany przez właściciela domu / sprzedającego, aby każdy mógł umieścić jeden NOI na czyimś majątku. Pamiętaj, że zwykle w biurze pracownika jest napis: „Wpisanie nieważnego zastawu jest przestępstwem”. Pomyśl więc dwa razy o tym, co robisz przed sobą. Zrób to – nie rób tego ze złością, w przeciwnym razie może to kosztować wiele opłat prawnych.

Mimo to sądy, a czasem urzędnik, traktują NOI jako upartych teściów. Prawdopodobnie tolerują je za opłaty, ale nie bardzo je lubią, ponieważ sprzedawca ma problemy historyczne i nie wie, że te hipoteki zostały złożone. Wiele standardowych umów dotyczących nieruchomości wyraźnie zabrania składania wyrażeń zainteresowania, które powinny być odnotowane w rejestrze publicznym. Zakaz ten można obejść, usuwając tę ​​klauzulę i umożliwiając jej zainicjowanie przez sprzedającego i kupującego, lub dodając nadrzędną klauzulę lub uzupełnienie do umowy.

Gdy NOI znajdzie się w publicznym rejestrze, przy następnym przeniesieniu własności nieruchomości agent tytułowy musi podpisać oświadczenie NOI, aby napisać zasadę własności nieruchomości lub jako „wyjątek” od zasady. Jeśli NOI nie zostanie wyczyszczone przez zwolnienie zastawu, tytuł został „zniszczony” i musi zostać wyczyszczony i może nie zostać poprawnie przeniesiony na nowego nabywcę.
To tutaj przychodzisz, aby zwolnić zastaw, i zwykle dzieje się to, gdy najmniej się go spodziewasz – tuż przed tym, jak zamierzałeś się zamknąć! Czasami właściciel domu dzwoni, gdy otrzymuje kopię zarejestrowanego NOI z biura pracownika i nie spodziewał się tego – w każdym razie sprzedawca próbuje anulować transakcję. Czasami sprzedawca zmienił zdanie z ważnego powodu, w większości nie.

Masz kilka opcji, kiedy NOI „uderza w wentylator”, że tak powiem:

1.) Zwolnij NOI z dokumentem zwalniającym zastaw, a otrzymasz opłatę za zwolnienie zastawu

2.) Honker w dół i walcz ze sprzedawcą, aby uzyskać ofertę lub dostać zapłatę za zwolnienie zastawu.

Podsumowując, twój wybór jest osobisty i zależy od potencjalnej utraty zysków biznesowych, prawdziwego motywu właściciela domu / sprzedawcy, aby nie sprzedawać, ile możesz dostać za zwolnienie z zastawu. i twoje usposobienie tego dnia. Ostatecznie możesz zmusić sprzedawcę do zamknięcia lub zwolnienia zastawu.

[ff id=”2″]