Skip to main content

Proces ustalania faktów rozpoczyna się od pierwszego kontaktu z nieruchomością i trwa przez cały czas, gdy jesteś z nią związany. Chociaż gromadzisz różne rodzaje informacji na różnych etapach, głównym celem należytej staranności związanej z „zagospodarowaniem” nieruchomości jest to, że możesz ustalić, czy zagospodarowanie terenu jest ekonomicznie wykonalne.

Szczegółowe informacje, których potrzebujesz na temat nieruchomości, zależą od pożądanego scenariusza zagospodarowania terenu, konkretnej nieruchomości, obowiązujących przepisów ustawowych i wykonawczych, sprzedawcy i innych faktów specyficznych dla danej sytuacji. Jak omówiono w poprzednich artykułach z tej serii „Wartości zagospodarowania terenu”, główne kwestie obejmują przybliżone oszacowanie wydajności terenu, koszty ulepszeń i potencjalny dochód, który można wygenerować z przebudowy nieruchomości. Są to więc kwestie, na których powinieneś się skupić, kiedy zaczynasz oceniać działki.

Lokalizacja: media i otoczenie

Musisz dowiedzieć się, czy pakiet może być obsługiwany przez obiekty użyteczności publicznej (zwłaszcza kanały ściekowe i wodę), ponieważ ma to bezpośredni wpływ na potencjalną wydajność witryny i końcowy koszt ulepszenia. Ponadto przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego często określają, że woda publiczna i ścieki muszą być dostępne, aby opracować pakiet do określonych zastosowań, lub że różne gęstości są ustalane w zależności od publicznych i prywatnych wód i ścieków. W związku z tym musisz określić lokalizacje istniejących lub proponowanych rurociągów, sprawdzając mapy dostępne w biurach społeczności, agencji rządowej lub prywatnego przedsiębiorstwa. Obecność linii na paczce lub w jej pobliżu nie gwarantuje dostępności usługodawcy. Moratorium na nowe połączenia może uniemożliwić dostęp nieruchomości do istniejących linii. Dlatego należy również dowiedzieć się, czy pozwolenia na dostawy są dostępne i jakie koszty związane z pozwoleniami i opłatami przechwytującymi są ponoszone.

W zależności od planowanego scenariusza zagospodarowania terenu może być konieczne wyrzucenie pakietu, jeśli nie można go dostarczyć z publiczną wodą i ściekami. Jeśli jednak tak nie jest, ostatecznie będziesz musiał dowiedzieć się (przy wsparciu inżyniera), czy gleba i inne warunki geologiczne na terenie nieruchomości sprzyjają systemom odprowadzania ścieków i studni na miejscu. Prywatna usługa użyteczności publicznej może nie tylko zwiększyć spekulacyjne zyski witryny, ale także znacznie zwiększyć koszty ulepszeń.

Aby uniknąć pułapki „złośliwego sąsiada” (jak opisano w poprzednim artykule), powinieneś sprawdzić właściwości w obszarze tego, który śledzisz. Oznacza to, że musisz przejrzeć bieżący podział na strefy i uzyskać szczegółowe informacje na temat oczekujących aplikacji do podziału, użytkowania lub programowania. Stosuj zdrowy rozsądek, aby określić zakres badanego obszaru. „Strefa uderzenia” może obejmować właściwości w odległości spaceru, w przypadku gdy istniejące zastosowanie lub proponowana zmiana z odległości może mieć negatywny wpływ.

Właściwości fizyczne

Nie musisz być inżynierem, aby zebrać podstawowe informacje wstępne na temat funkcji pakietu, takie jak: B. istniejące struktury, topografia, rozmiar, kształt, przód ulicy i czy są to tereny podmokłe i równiny zalewowe. Dane dotyczące gleby, terenów podmokłych, topografii i obszarów zalewowych są dostępne z różnych źródeł w Internecie i poza nim. Zdjęcia lotnicze mogą być bardzo przydatne, aby poznać granice i warunki pakietu na terenie i poza nim. Po zawarciu umowy Twój technik zbiera informacje dotyczące konkretnej lokalizacji. Jednak wstępne badania powinny dać ogólny przegląd naturalnych lub sztucznych cech witryny, które mogą istnieć.

Ograniczenia

Oprócz sprawdzenia podziału na strefy paczki, możesz chcieć otrzymać kopię bieżącego aktu, aby ustalić, czy istnieją oczywiste problemy z tytułem, takie jak ulga i umowy ograniczające. (Oczywiście w trakcie okresu obowiązywania umowy kupna należy przeprowadzić pełne wyszukiwanie tytułu.) Jeśli jesteś w urzędzie gminy, upewnij się, że dowiedziałeś się, czy nieruchomość była w przeszłości przedmiotem użytkowania, podziału lub zagospodarowania, a jeśli tak, sprawdź Przesłane akta gminne i plany.

Wartość gotowego produktu

Po „opracowaniu” pakietu chcesz móc sprzedawać go z zyskiem. Twoimi nabywcami mogą być budowniczowie, którzy z kolei sprzedają gotowy produkt użytkownikom końcowym. Dlatego to, co możesz uzyskać za pakiet, zależy częściowo od końcowej wartości produktu końcowego (np. Działki budowlane, nowe pakiety budynków dla budynków mieszkalnych lub biurowych i handlowych). Rozważając rozwój budownictwa mieszkaniowego, należy wskazać obecne i nadchodzące wspólnoty mieszkaniowe w regionie, zaangażowanych budowniczych, sprzedaż lokalizacji mieszkaniowych i stawkę sprzedaży. Modernizacja istniejących mieszkań w bezpośrednim sąsiedztwie jest również kluczowa, ponieważ skutecznie wyznacza poprzeczkę dla cen sprzedaży nowego budynku na stronie. Ceny wynajmu badań dla porównywalnych nieruchomości niemieszkalnych w regionie są ustalane na cele biurowe i handlowe. W razie potrzeby dowiedz się o cenach sprzedaży poszczególnych budynków biurowych lub handlowych oraz lokali mieszkalnych.

[ff id=”2″]