Skip to main content

Ludzie, którzy chcą zainwestować w ziemię, aby ją „zagospodarować” (jak to określenie jest zdefiniowane w artykułach z tej serii „Wartości zagospodarowania terenu”) lub zbudować na niej i sprzedać cały pakiet (np. Nowy dom na swoim Nieruchomość), masz wiele paczek do przesiewania, ponieważ każdy chce spróbować sprzedać im nieruchomość! Proces identyfikacji paczek, które warto śledzić, jest zatem bardzo czasochłonny, a nabywcy gruntów potrzebują narzędzi, aby szybko posortować śmieci i zidentyfikować paczki wymagające dalszego przeglądu. Dlatego kupujący zwykle używają ogólnych zasad i formuł do wstępnej oceny.

Te ogólne zasady mają na celu przybliżone oszacowanie wydajności witryny i różnych czynników kosztów, ponieważ są to kluczowe aspekty przy obliczaniu „właściwej” ceny, jaką powinni zapłacić za kraj. Określając cenę, za jaką działają liczby, nabywcy ziemi mogą w ciągu kilku minut zobaczyć, czy cena, o którą prosi sprzedawca, jest realistyczna. Jeśli nieruchomość jest znacznie zawyżona, kupujący mogą po prostu ją wyrzucić i przejść do lepszych perspektyw.

Komercyjne zagospodarowanie terenu
Nic dziwnego, że metoda zgrubnego oszacowania wydajności terenu i kosztów ulepszenia nieruchomości mieszkalnych i niemieszkalnych nie jest taka sama. W przypadku pakietów detalicznych lub biurowych zwrot to ilość potencjalnej powierzchni budynku, którą można zbudować. Zwykle zależy to od liczby miejsc parkingowych, które zmieszczą się na posesji i bierze pod uwagę ogólne ograniczenia rozwojowe, które są ustalone przez nieprzepuszczalną osłonę oraz wymagania dotyczące zielonej przestrzeni określone w przepisach strefowych. Można zastosować ogólną zasadę, aby oszacować całkowitą ilość gruntu potrzebną dla każdego samochodu zaparkowanego na nieruchomości biurowej (np. Stopy kwadratowe na miejsce parkingowe i podjazd). Inny zbliżyłby się do ilości ziemi zajmowanej przez chodniki i chodniki. Trzecia zasada może zakładać, że koszt ulepszeń pionowych i poziomych wyniósłby 100 USD / m². ft. powierzchnia biurowa.

Osiedla mieszkaniowe
Przydatne zasady zagospodarowania działek mieszkalnych polegają na oszacowaniu liczby działek budowlanych, które grunty te mogłyby wyprodukować po zakończeniu podziału, oraz kosztów ulepszeń horyzontalnych. Wartość każdej „surowej” działki budowlanej zostałaby obliczona na podstawie prognozowanej wartości sprzedaży gotowego produktu (domu na jego nieruchomości) i kosztu ulepszenia.

Reguła dotycząca wydajności lokalizacji może obliczyć ilość stóp kwadratowych, która zostałaby zmarnowana lub której nie można by użyć z jakiegokolwiek powodu, a następnie podzielić wynik przez ilość minimalnej wielkości partii wymaganej przez podział na strefy w celu zwiększenia liczby partii ustalić. Na przykład ogólna zasada dotycząca 15 hektarów pustej ziemi przeznaczonej na 20 000 stóp kwadratowych to:

Krok 1: 43 560 sq. Ft. X 15 akrów = 653 400 m2 Ft.
Krok 2: 653 400 stóp kwadratowych x 70% = 457 380 stóp kwadratowych.
Krok 3: 457 380 stóp kwadratowych podzielonych przez 20 000 stóp kwadratowych = 22,87 działek budowlanych

Wynik końcowy jest zawsze zaokrąglany W dółDla tego pakietu byłoby około 22 działek budowlanych. W drugim etapie odjęto 30% całkowitej powierzchni terenu, aby uwzględnić straty, utratę stopy kwadratowej z powodu ograniczeń naturalnych (np. Zbocza, tereny zalewowe, nieregularny kształt) i powierzchnię, którą zajmą nowe drogi w gminie.

Pamiętaj, że podstawowe zasady mogą się różnić w zależności od obszaru geograficznego. Jesteś Szorstki Szacunki, więc powinieneś je zmieniać w razie potrzeby, a nie tylko na ślepo. Jeśli znaczna część 15-hektarowej nieruchomości znajduje się na terenie zalewowym, nie ma sensu odejmowanie tylko 30% całkowitej powierzchni terenu brutto. Jeśli nie masz pewności, której zasady należy użyć, zachowaj ostrożność.

[ff id=”2″]