Skip to main content

Podejście do wyceny nieruchomości z perspektywy wyceny określa potencjalną cenę sprzedaży, jaką nieruchomość osiągnęłaby na otwartym rynku w rozsądnym czasie na wprowadzenie do obrotu przez kompetentnego sprzedawcę, który nie znajduje się pod przymusem, jest w pełni poinformowany o warunkach rynkowych i doświadczonego nabywcę zgadza się sfinalizować zakup bez zbędnego ograniczenia. Zakres wartości uzyskanych na podstawie zastosowanych metod i ostateczny wniosek po wprowadzeniu korekt dla różnych zmiennych reprezentują procesy stosowane do ustalenia wartości rynkowej podmiotów w określonych warunkach i w określonym momencie. Zmiany w zmiennych, np. B. Współczynnik pustostanów, porównywalna sprzedaż, amortyzacja z powodu ekonomicznego lub funkcjonalnego starzenia się itp., Niezmiennie zmieniają wartości uzyskane z procesów i wyciągnięte wnioski. Trzy metody określania zakresu wartości nieruchomości, na podstawie których osiąga się końcową wartość końcową, to: – dochód, koszt i porównywalna sprzedaż. Każdy ma swój własny proces obliczania wartości właściwości i otrzymuje inną wartość lub inne znaczenie dla ostatecznej wartości przypisanej do właściwości.

Podejście dochodowe – ustala wartość nieruchomości jako pochodną dochodu operacyjnego netto w stosunku do bieżącej stopy kapitalizacji związanej z klasą aktywów na jej rynku. Dochód operacyjny netto (NOI) reprezentuje kwotę po podziale dochodu brutto przez przychód efektywny plus inne dochody itp. Minus koszty związane z eksploatacją nieruchomości. Wartość obliczona na podstawie tego podejścia jest uważana przez niektórych praktyków za bardziej znacząca dla rzeczywistej wartości nieruchomości w porównaniu do pozostałych dwóch podejść z perspektywy inwestycyjnej.

Podejście kosztowe – ustala wartość nieruchomości i oblicza bieżącą wartość w celu przywrócenia ulepszeń po koszcie pomniejszonym o amortyzację w związku z przestarzałością funkcjonalną i ekonomiczną. Kraj bazowy nie podlega amortyzacji. Postęp technologiczny, zmiany w procesach, bardziej elastyczne, wydajniejsze materiały, przyjazny dla użytkownika podział przestrzeni, a także zmiany w branży i życzenia użytkownika końcowego itp., Mogą zmniejszyć atrakcyjność poszukiwanych budynków lub powierzchni do wynajęcia w stosunku do nowszych zapasów. Oznacza to, że nieruchomości przypisano niższą wartość rynkową, co uwzględnia niższą atrakcyjność dla szerokiego rynku bazowego.

Porównywalne podejście do sprzedaży – określa wartość nieruchomości na podstawie historycznej sprzedaży podobnych nieruchomości na rynku częściowym z korektami dotyczącymi różnych cech tych nieruchomości; Przydziel wartości lub ich brak i dodaj lub odejmij kwoty w dolarach, które odzwierciedlają wzrost lub spadek przypisanej wartości. Ten proces uzyskuje dane z działań związanych ze sprzedażą na rynku oraz historycznych zakupów / sprzedaży nieruchomości tego samego typu nieruchomości komercyjnych, np. B. Wielorodzinne, detaliczne, przemysłowe itp. Sprzedawane pod bronią & # 39; Długość transakcji, w tym struktura finansowania, która nie tłumi ceny sprzedaży.

Zbiorcza informacja uzyskana z każdego podejścia jest analizowana, ważąc każdą metodę w zależności od charakteru przedmiotu, jakości danych dostępnych dla tego podejścia oraz celu przypisania wartości. Rodzaj danej nieruchomości wpływa na metodę uznaną za najbardziej odpowiednią do wyceny, np. Na przykład nieruchomość niezabudowana, osamotniona zabudowa mieszana, hotel operacyjny itp. Z perspektywy inwestora podejście dochodowe jest jednak zwykle brane pod uwagę bardziej niż pozostałe dwa w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych generujących dochód lub potencjalnie generujących dochód. Nawet wartość ziemi zależy od jej użytkowania lub potencjalnego użytkowania, które jest mobilizowane przez podział na strefy i kwalifikowalność, a także źródło dochodu, które można osiągnąć dzięki dodanym ulepszeniom. Ostateczna wartość podana dla właściwości wpływa na wszystkie zmienne, które mają zastosowanie do właściwości oraz na doświadczenie osoby, która wyciąga wnioski z wartości właściwości.

[ff id=”2″]