Skip to main content

Wprowadzenie Środek prawny dotyczący sprzedaży nieruchomości w ramach tytułu egzekucyjnego przewiduje ścisłą, ale uporządkowaną procedurę, którą wierzyciel może zastosować w celu wykonania wyroku. Jednak dla wierzycieli osądzających proces może być zbyt skomplikowany, a jego koszt jest zbyt wysoki, biorąc pod uwagę mgliste wyniki związane z procesem prawnym.

W tym artykule omówiono wykorzystanie wyznaczonego przez sąd odbiorcy do sprzedaży nieruchomości jako alternatywy dla sprzedaży prowadzonej przez organy ścigania. Wykorzystanie wyznaczonego przez sąd odbiorcy do sprzedaży nieruchomości oferuje szereg wyraźnych korzyści w porównaniu ze sprzedażą egzekucyjną:

  • Istnieje wyższy poziom pewności, że nieruchomość zostanie sprzedana w ramach zlecenia wyznaczenia odbiorcy – często w tym samym czasie (lub mniej), że wierzyciel po raz pierwszy dokonuje sprzedaży egzekucyjnej (tj. Około pięciu miesięcy). ;;
  • Po nominacji odbiorca wykonuje wszystkie procedury wymagane do sfinalizowania sprzedaży przy bardzo niewielkim wysiłku wierzyciela. i
  • Odbiorca może sprzedać nieruchomość za pośrednictwem agenta nieruchomości na otwartym rynku, aby osiągnąć najwyższy możliwy zwrot.

Pomimo oczywistych korzyści wyznaczenie odbiorcy jest uważane za „drastyczne rozwiązanie”, a wiele sądów nie wyda nakazu wyznaczenia odbiorcy, chyba że istnieją okoliczności łagodzące i „ważny powód”, taki jak:

  • Wcześniejsza sprzedaż egzekucyjna przeciwko nieruchomości zakończyła się niepowodzeniem;
  • Kwota netto oczekiwana ze sprzedaży egzekucyjnej nie będzie w pełni zgodna z osądem.
  • Strony trzecie niebędące dłużnikami mają interes w danej nieruchomości;
  • Nieruchomość obejmuje spółkę będącą rezydentem, która również musi zostać wykonana w interesie dłużnika;
  • Dłużnik zobowiązuje się wyznaczyć odbiorcę w celu osiągnięcia jak największej wartości aktywów zastosowanych do wyroku; lub
  • Dokonano nieuczciwego przeniesienia własności lub grożono mu, lub istnieją inne okoliczności wskazujące na oszustwo lub utratę składnika aktywów.

Ogólnie rzecz biorąc, przeprowadzka powinna być gotowa do pokazania:

  • Że inne mniej drastyczne środki prawne są niewystarczające ORAZ że wyznaczenie odbiorcy znacznie poprawi wynik; LUB
  • Odbiorca jest niezbędny do ochrony interesów wszystkich zaangażowanych osób, szczególnie jeśli zewnętrzne osoby trzecie są zainteresowane nieruchomością lub istnieją „odznaki oszustwa”.

Celem tego artykułu jest pomoc w „uzasadnieniu” wyznaczenia odbiorcy w określonych okolicznościach. Podane tu wskazówki mają na celu pomóc ci zidentyfikować „dobry powód” wymagany do przekonania sądu, że w przeciwnym razie „drastyczne zadośćuczynienie” jest konieczne i właściwe w konkretnym przypadku organów ścigania.

Realia sprzedaży egzekucyjnej Kalifornia oferuje przejrzysty i uporządkowany proces sprzedaży nieruchomości poprzez nakaz egzekucyjny. Kodeks postępowania cywilnego §701.510 i in. seq. Ta metoda oferuje szereg ważnych środków bezpieczeństwa dla wbudowanego dłużnika. Należą do nich:

  • Osobiste powiadomienie dłużnika;
  • Możliwość odpowiedzi dłużnika;
  • Raport tytułowy lub raport równoważny jest uzyskiwany i sprawdzany.
  • Ustalana jest uczciwa wartość rynkowa i wyłączenia dla gospodarstw.
  • Dłużnicy z okresem wypowiedzenia wynoszącym co najmniej 120 dni od wypowiedzenia do sprzedaży; i
  • Domostwo musi zostać sprzedane za co najmniej 90% ustalonej wartości rynkowej.

Z powodu ograniczeń tego procesu istnieje wiele powodów, dla których wierzyciel z wyroku może nie być usatysfakcjonowany. Rozważ te ogólne problemy:

  • Metoda wykonania wymaga sprzedaży gotówki lub w ciągu 10 dni. Obecnie nabywcy gotówki szukają lepszej oferty niż 10% poniżej wartości rynkowej
  • Kupujący nie mogą obejrzeć nieruchomości przed zakupem, co prowadzi do niższej ceny ofertowej, szczególnie w przypadku wątpliwych nieruchomości
  • Wystąpił błąd w procesie, w którym proces musi się rozpocząć od nowa
  • Sprzedaż nie ma zalet wspólnej sprzedaży na otwartym rynku, takich jak aukcje w usłudze wielokrotnego notowania, agresywny marketing prowadzony przez licencjonowanego agenta nieruchomości, możliwość kupujących, zasoby finansowe, kontrole i naprawy itp.
  • Szeryf lub dyżurny ma wiele zadań i nie może poświęcić dużo czasu na zapewnienie sprzedaży lub innej „szczególnej uwagi”.

Jeśli znajdziesz się w sytuacji, w której dokonałeś sprzedaży egzekucyjnej bez powodzenia, wyznaczenie odbiorcy w twoim przypadku może z pewnością doprowadzić do pewnego poziomu satysfakcji.

Prawdziwe studium przypadku: Autor został wyznaczony jako odbiorca w sprawie sprzedaży domu jednorodzinnego, który został zakupiony za 40 000 USD z fałszywych przekazów pieniężnych. Dom został wyceniony na 241 000,00 USD, co oznacza, że ​​można go sprzedać za sprzedaż egzekucyjną za jedyne 216,900,00 USD (241 000,00 USD x 90%). Dom został sprzedany w ramach prywatnej sprzedaży na otwartym rynku za 259 000 USD, znacznie powyżej jego szacunkowej wartości. Różnica była wystarczająca do pełnego pokrycia opłat i wydatków odbiorcy. Agent nieruchomości & # 39; Prowizje i drobne naprawy nieruchomości, tak aby przejść kontrolę szkodników. Po wypłaceniu wierzycielowi kwoty 40 000,00 USD właścicielowi domu przysługiwały pozostałe dochody. Łącznie z kosztami, właściciel mógłby stracić ponad 25 000,00 $ kapitału własnego, gdyby dom został sprzedany w ramach sprzedaży dla kadry kierowniczej. Była to również sytuacja dochodowa dla wierzyciela, który miał gotówkę w kasie w ciągu pięciu miesięcy od notowania i jednocześnie uniknął kłopotów ze sprzedażą egzekucyjną.

Planowanie i ocena

Pierwszy krok: Zadzwoń do doświadczonego odbiorcy w celu omówienia sprawy

Jak wyjaśniono powyżej, prawie każdy przypadek, w którym należy wyznaczyć odbiorcę, wiąże się z wyjątkowymi okolicznościami, które wymagają szczególnej uwagi. Nieformalna dyskusja z doświadczonym odbiorcą:

  • Na podstawie faktów dotyczących konkretnego przypadku potwierdź, czy wyznaczenie odbiorcy jest właściwe
  • Zidentyfikuj ważne punkty i przepisy, które muszą być zawarte we wniosku i zamówieniu
  • Pomóż zaplanować harmonogram ubiegania się o spotkanie odbiorcy, rozpoczęcie obowiązków odbiorcy i osiągnięcie celów odbiorcy

Argumenty za wyznaczeniem odbiorcy Więc zebraliśmy wszystko: okoliczności pokazują, że nieruchomość zostanie sprzedana wcześniej i za więcej pieniędzy, jeśli wyznaczymy odbiorcę. Sędzia podpisze zamówienie, prawda?

Prawdopodobnie nie. Sąd najprawdopodobniej uzna, że ​​legalną metodą wymuszenia sprzedaży nieruchomości jest „odpowiedni środek zaradczy”. Jeżeli porównamy to z „drastycznym środkiem zaradczym”, który uważa się za potwierdzenie odbioru, ruchomy partner musi wykazać, że metoda prawna jest „nieodpowiednia” lub że „drastyczny środek zaradczy” jest uzasadniony i konieczny.

Spraw, aby Twoja obudowa była wyjątkowa Prawny „rozsądny środek prawny” ma teoretycznie obejmować wszystkie sytuacje, w których nieruchomość ma zostać sprzedana w celu wykonania wyroku. W rzeczywistości w pewnych okolicznościach mogę argumentować, że metoda prawna jest „nieodpowiednia”. Dlatego ważne jest, aby pokazać, że Twoja sprawa jest wyjątkowa. w przeciwieństwie do wszystkich innych przypadków, w których środek prawny powinien być „odpowiedni”. Jesteś teraz w punkcie, w którym dokonałeś oceny sprawy i ustaliłeś, że istnieją szczególne okoliczności związane z wyznaczeniem odbiorcy.

Wcześniejsza sprzedaż egzekucyjna przeciwko nieruchomości zakończyła się niepowodzeniem Najbardziej oczywistym sposobem udowodnienia, że ​​środek prawny jest niewystarczający, jest udowodnienie, że został on wypróbowany i nieskuteczny. Jeśli możesz to wykazać, koniecznie poinformuj sąd o faktach. Pokaż poniesione koszty. Przeglądaj dane i oblicz opóźnienie. Jeżeli inne okoliczności wpływają na rentowność sprzedaży szeryfa, takie jak: B. wydział niedoszacowanego szeryfa lub poprzednie błędy, należy również zająć się taktownie.

Kwota netto ze sprzedaży egzekucyjnej nie spełni w pełni wyroku W poprzednim przykładzie ze świata rzeczywistego odbiorca był w stanie sprzedać nieruchomość za 18 000,00 USD więcej niż szacowana wartość i ponad 40 000,00 USD więcej niż 90% minimalna cena sprzedaży. Korzystając z tej samej liczby z poprzedniego przykładu (szacunkowa wartość 241 000,00 USD), rozważ różnicę, jeśli wyrok wynosi 240 000,00 USD lub więcej: Ze względu na 90% sprzedaży w ramach egzekucji prawnej można uzyskać tylko około 215 000,00 USD netto – Dłużnik nie wystarczy, aby zaspokoić swój osąd, pozostawia nic, a pozostała kwota 25 000,00 USD do zapłaty, prawdopodobnie niezabezpieczona. Korzystając z usług odbiorcy, istnieje większa szansa na sprzedaż nieruchomości o wartości rynkowej lub wyższej. Efektem końcowym jest zwiększone zadowolenie z wyroku, być może pełne zadowolenie i możliwość odejścia dłużnika z pewnymi pieniędzmi.

Osoby trzecie, które nie są dłużnikami, mają interes w przedmiotowej nieruchomości

W rzadkich przypadkach powstaje sytuacja, w której dłużnik jest właścicielem gospodarstwa wraz z inną osobą, która nie ponosi odpowiedzialności za dług. Oprócz interesów dłużnika i wierzyciela, sąd musi teraz zajmować się interesami niewinnej strony trzeciej. Podczas gdy 90% wartości godziwej sprzedaży nieruchomości dłużnika może być legalne i dopuszczalne, osoba trzecia nie powinna być zobowiązana do życia z tak dużą zniżką na swoją nieruchomość. Odbiorca może otrzymać najlepszą możliwą cenę za nieruchomość, a tym samym zapewnić, że strona trzecia otrzyma odpowiednią rekompensatę za swoje odsetki.

Do nieruchomości należy spółka będąca rezydentem, która podlega egzekucji

W przypadkach, w których szczególnie osądzona jest firma będąca własnością nieruchomości, odbiorca może zostać wyznaczony do wspólnego zarządzania prawidłową sprzedażą firmy i nieruchomości w celu maksymalizacji wartości i ochrony przed oszustwem.

Dłużnik określa wyznaczenie odbiorcy

Jak wspomniano wcześniej, odbiorca sprzedaży nieruchomości prawdopodobnie wygeneruje wyższy zwrot netto niż sprzedaż egzekucyjna. Oczywiście można po prostu negocjować, że dłużnik sprzedaje dom i płaci wyrok z wpływów. Uzgodnione wyznaczenie odbiorcy może być jednak możliwe, jeżeli można wykazać, że jest to korzystne dla dłużnika.

Dokonano lub grożono nieuczciwym przeniesieniem własności Wyznaczenie odbiorcy w przypadku oszukańczego przeniesienia jest wyraźnie przewidziane w prawie Kalifornii. Kodeks cywilny §3439.07 (a) (3) (B). W praktyce wykorzystanie odbiorcy jako środka zaradczego na nieuczciwe nieruchomości jest przydatne w przypadkach, gdy dochód z nieruchomości jest generowany, wymagana jest konserwacja lub istnieje ryzyko marnotrawstwa, w którym nieruchomość musi być chroniona. Oczywiście, jeśli głównym celem jest likwidacja nieruchomości, zarządzanie bankructwem może być opcją opartą na kwestiach omówionych w innym miejscu tego artykułu. Głównym celem jest bezpieczna i skuteczna likwidacja nieruchomości w celu uzyskania najwyższego zwrotu netto.

Pokaż autorytet w zakresie prywatnej sprzedaży na otwartym rynku przez odbiorców Na pierwszy rzut oka wydaje się, że wyznaczony przez sąd odbiorca nie ma uprawnień do sprzedaży nieruchomości w celu spełnienia wyroku. Rzeczywiście, sekcja 568.5 Kodeksu postępowania cywilnego, jedyny organ prawny, który zajmuje się sprzedażą nieruchomości lub mienia osobistego przez odbiorcę wyznaczonego przez sąd, stanowi, że odbiorca może sprzedawać nieruchomość na podstawie nakazu sądowego, stosując metodę sprzedaży egzekucyjnej określoną w Kodeksie postępowania cywilnego § § 701,510 i seq.

Wiemy od początku, że można wyznaczyć odbiorcę w celu wykonania orzeczenia na podstawie organów jasno określonych w Kodeksie postępowania cywilnego §§ 564 (b) (3) i 708.620.

Następnie Komitet Legislacyjny komentuje sekcję 568.5 Kodeksu postępowania cywilnego i niektóre organy prowadzące sprawy, a mianowicie Ludzie przeciwko Riverside University (1973) 35 cal. App. 3d 572, 111 cal. Rptr. 68 (Sąd może zezwolić odbiorcy na sprzedaż nieruchomości prywatnie lub publicznie.) Oraz Cal-American Income Property Fund VII przeciwko. Brown Development Corp. (1982) 138 Cal. App. 3d 268,187 cal. Rptr. 703 (Jeżeli sąd zarządza sprzedaż nieruchomości otrzymującej, odbiorca ma obowiązek twierdzenia, że ​​będzie starał się zrealizować największą kwotę ze sprzedaży. Sądowe potwierdzenie sprzedaży odbiorcy zależy od rozsądnej decyzji Sądu Apelacyjnego, biorąc pod uwagę wszystkie otaczające fakty i Okoliczności oraz w interesie sprawiedliwości, sprawiedliwości i praw odpowiednich stron.) Pokaż, że sąd może zarządzić formę sprzedaży, która najlepiej odpowiada interesom wszystkich stron. Kodeks postępowania cywilnego, sekcja 568.5 oznacza jedynie, że odbiorca, jeśli jest upoważniony, musi sprzedać nieruchomość w sposób przeznaczony do sprzedaży po jej wykonaniu, chyba że sąd zaleci inny rodzaj sprzedaży.

Jeśli więc możesz wykazać, że wyznaczenie odbiorcy jest środkiem służącym interesom stron, wyżej wymienione organy zapewnią twoją podstawę prawną i umożliwią prywatną sprzedaż na otwartym rynku przez odbiorcę. Sąd może następnie wyraźnie nakazać sprzedaż nieruchomości w drodze prywatnej sprzedaży na otwartym rynku za pośrednictwem licencjonowanego agenta nieruchomości.

Pokaż fakty, aby spełnić niezbędne elementy

Wniosek o wyznaczenie odbiorcy musi być poparty dowodami wymaganych elementów. Zazwyczaj dowody te są dostarczane w formie oświadczeń, ale można użyć innych dopuszczalnych dowodów, takich jak wstępnie załadowane dokumenty i zeznania uzyskane w drodze złożenia wniosku, wyroku po zakończeniu procesu, przesłuchania lub procesu.

Jak omówiono na początku tego artykułu, potwierdzenie odbioru jest drastycznym środkiem, którego należy używać ostrożnie tylko w przypadkach oczywistej potrzeby, gdy inne środki byłyby niewystarczające. Morand v. Sąd Najwyższy (1974) 38 Cal. App. 3d 347, 351, 113 cal. Rptr. 281. Należy zatem przedstawić dowody wykazujące, że inne mniej drastyczne środki prawne przewidziane w prawie są nieodpowiednie i że wyznaczenie odbiorcy znacznie poprawi wynik.

Omówiliśmy również, że można wyznaczyć odbiorcę do pomocy w wykonaniu, jeżeli leży to w najlepszym interesie wszystkich stron. Kodeks postępowania cywilnego §708.620. Oczywiście jednym z głównych celów tego artykułu jest argument, że prywatna sprzedaż na otwartym rynku przez odbiorcę prawdopodobnie spowoduje wyższą stopę zwrotu netto, co zapewni wierzycielowi osądu większą satysfakcję z wyroku, być może pełną satysfakcję z dostępnych pieniędzy rezydualnych dłużnika. Jeżeli okoliczności wskazują, że dłużnik może uszkodzić lub rozproszyć nieruchomość, wskazane jest również wyznaczenie odbiorcy, aby chronić zabezpieczony interes wierzyciela w nieruchomości do momentu jej sprzedaży.

Ze względów strategicznych ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że dłużnik może odmówić wyznaczenia odbiorcy i spróbować argumentować, że odbiór nie leży w ich najlepszym interesie. Jest to najprawdopodobniej po prostu spowodowane sprzeciwem dłużnika wobec egzekucji jego majątku w ogóle, a nie szczególnym środkiem zaradczym przeciwko administracji upadłościowej. Z tych powodów ważne jest przedstawienie dowodów i argumentów, które obiektywnie wskazują na najlepszy interes wszystkich stron. Na przykład, jeśli możesz wykazać, że wyznaczając odbiorcę osiągasz wyższy zwrot netto, jest to obiektywnie w najlepszym interesie obu stron – dłużnik pozostaje mniej odpowiedzialny po sprzedaży, a nawet może być dostępny dla dłużnika z pozostałymi pieniędzmi. Jeśli to możliwe, uzyskasz porównywalną sprzedaż podobnych nieruchomości. Wspierające oświadczenie wykwalifikowanego lokalnego agenta nieruchomości jest idealne.

Upewnij się, że twoje oświadczenie potwierdzające zawiera krótkie podsumowanie wszystkich poprzednich nieudanych prób, wraz z dołączonymi dokumentami potwierdzającymi. Upewnij się również, że podajesz podstawowe fakty dotyczące statusu wyroku, takie jak: B. kiedy został wpisany i ile jest jeszcze należne.

Na koniec upewnij się, że uwzględniono wszystkie dowody dotyczące oszustwa, marnotrawstwa, uchylania się i poprzednich prób udaremnienia egzekucji dłużnika.

Wniosek W niektórych przypadkach wyznaczenie odbiorcy do sprzedaży nieruchomości w celu wsparcia egzekucji może być preferowaną metodą dla wierzyciela ze względu na zwiększone prawdopodobieństwo sukcesu i wyższy zwrot netto. Uwzględniając wszystkie czynniki, można również wykazać, że wyznaczenie odbiorcy leży w najlepszym interesie wszystkich zainteresowanych, w tym dłużnika, a nawet osób trzecich, które mają częściowy udział w nieruchomości. Korzystanie z usługobiorcy wyznaczonego przez sąd może być również właściwe, jeżeli istnieje wiarygodne ryzyko uszkodzenia, zniszczenia, rozproszenia lub oszukańczego przeniesienia własności do momentu sprzedaży.

Oczywiście odbiorca nie jest odpowiednim narzędziem we wszystkich okolicznościach, a głównym celem tego artykułu jest pomoc w wstępnej ocenie korzystania z odbiorcy w konkretnym przypadku. Jeśli przeczytałeś ten artykuł i uważasz, że twoja sprawa dotycząca wykonania wyroku może uzasadnić wyznaczenie adresata, powinieneś omówić sprawę z właściwym prawnikiem. Jeśli twój prawnik zgadza się wyznaczyć odbiorcę, umów się na rozmowę konferencyjną z prawnikiem i odbiorcą, którego chcesz wyznaczyć. W ten sposób możesz wykorzystać doświadczenie odbiorcy, aby stworzyć skuteczne zamówienie, a odbiorca może również przygotować się do wykonania swoich obowiązków natychmiast po otrzymaniu zamówienia.

[ff id=”2″]