Skip to main content

Wycofanie amortyzacji nieruchomości na wynajem dotyczy rezerwy podatkowej na zyski kapitałowe oparte na amortyzacji, z którą zwykle spotykają się inwestorzy nieruchomości, którzy sprzedają swoje dochody z najmu.

Zasadniczo amortyzacja jest sposobem, w jaki Służba Przychodów Wewnętrznych może „odzyskać” podatki od całości lub części zysku ze sprzedaży składnika aktywów jako zwykły dochód, a nie tylko jako zysk kapitałowy (często o niższej stawce).

Ustalenie nie jest łatwe. W rzeczywistości ustalenie kwoty podlegającej umorzeniu jest zazwyczaj scharakteryzowane jako jedno z najbardziej zagmatwanych zobowiązań z tytułu podatku dochodowego, przed którymi stają inwestorzy nieruchomości sprzedający nieruchomości na wynajem. Głównie dlatego, że szczegółowe zasady są szczegółowe i mogą ulec zmianie.

Poniższy artykuł ma zatem pomóc w zrozumieniu ogólnej koncepcji ponownego wprowadzenia amortyzacji. Inwestorzy muszą zawsze konsultować się z wykwalifikowanymi doradcami prawnymi i podatkowymi przy podejmowaniu decyzji dotyczących inwestycji w nieruchomości.

Dobra, przejdźmy od samego początku.

Korekta wartości (lub „zwrot kosztów”) jest jedną z największych korzyści związanych z odliczeniem podatku, które właściciele nieruchomości wynajmujących otrzymują od IRS w trakcie ich własności.

Zgodnie z obowiązującym wewnętrznym kodeksem dochodów inwestorzy mogą co roku odliczać kwotę na pokrycie kosztów struktur fizycznych (zwanych „ulepszeniami”) jako odliczenia podatku dochodowego od momentu oddania nieruchomości do użytkowania, do momentu przeniesienia własności lub osiągnięcia limitu amortyzacji IRS.

Wysokość tego rocznego odliczenia zależy od „okresu użytkowania” środka trwałego określonego w kodeksie. Obecnie okres użytkowania nieruchomości na wynajem (budynki wykorzystywane przez najemców jako budynki mieszkalne) wynosi 27,5 lat, a na nieruchomości niemieszkalne (budynki wykorzystywane w celach biznesowych) 39 lat.

Załóżmy, że kupujesz kompleks mieszkaniowy za 800 000 USD, z czego 70 procent wynika z ulepszeń fizycznych. Według IRS, miałbyś „podstawę amortyzacji” w wysokości 560 000 $ (800 000 x 70), którą możesz amortyzować przez okres użytkowania. Dzieląc tę ​​podlegającą amortyzacji podstawę przez okres użytkowania (560 000 / 27,5), możesz ubiegać się o odliczenie zwrotu kosztów w celu zrekompensowania 20 364 USD dochodu podlegającego opodatkowaniu każdego roku.

Należy pamiętać, że zarówno rok zakupu, jak i rok sprzedaży obciążałyby nieco inną kwotę ze względu na „konwencję śródroczną” przewidzianą w kodeksie podatkowym. Konwencja ta byłaby oczywiście rozważana w realnym świecie, ale dla naszych celów konwencja jest ignorowana, aby była prosta.

Przeze mnie A więc chodźmy dalej i pokażemy ci, dlaczego Federalni interweniowali w odzyskiwaniu amortyzacji i dlaczego utworzono sekcję IRS Code 1250.

Ponieważ podatnik uzyskał korzyść, kompensując zwykły dochód z posiadania podlegających amortyzacji nieruchomości na wynajem, IRS stwierdza, że ​​podatnik musi spłacić te świadczenia przy sprzedaży nieruchomości.

Spójrzmy na przykład, który daje ci pomysł. Załóżmy, że sprzedajesz swoją nieruchomość inwestycyjną za 900 000 USD na koniec pięciu lat. Tutaj możesz dowiedzieć się, w jaki sposób wewnętrzna usługa przychodów określa Twój zysk ze sprzedaży.

1. Po pierwsze, łączna kwota odliczeń dokonanych w okresie utrzymywania jest obliczana poprzez obliczenie rocznych odliczeń amortyzacji na podstawie liczby wnioskowanych lat (20 364 x 5) lub 101 820 USD.

2. Po drugie, „skorygowana podstawa” nieruchomości jest obliczana przez obniżenie pierwotnej podstawy (ceny zakupu) o kwotę dokonanych potrąceń (800 000 – 101 820) lub 698,180 USD.

3. Wreszcie „zysk” obliczany jest przez odjęcie skorygowanej podstawy nieruchomości od jej ceny sprzedaży (900 000 – 698,180) lub 201 820 USD.

Warto zauważyć, w jaki sposób IRS korzysta z tej metody. Na przykład, jeśli zysk ze sprzedaży obliczono po prostu jako cenę sprzedaży pomniejszoną o pierwotną podstawę (900 000 – 800 000), zysk wyniósłby 100 000 USD. W takim przypadku jednak Twój zysk wzrasta do 201 820 USD, co oznacza, że ​​IRS może podnieść podatki od Ciebie do następnych 101 820 USD.

Okej, teraz zastanówmy się, jak nakładane są podatki.

Ponieważ podatek od dochodu kapitałowego jest często niższy niż podatek od zwykłego dochodu, zamiast opodatkować całą kwotę inwestora według stopy zysku kapitałowego, IRS stosuje zamiast tego umorzenie amortyzacji. Umożliwia im to uwzględnienie całkowitych odliczeń amortyzacji żądanych przez inwestora w ich dochodach i opodatkowanie ich jako zwykłego dochodu.

Dowiedz się, jak to działa tutaj.

Odliczenie amortyzacji przez inwestora nieruchomości w wysokości 101 820 USD jest opodatkowane według stopy zwrotu kosztów, a pozostałe 100 000 USD (201 820–101,820) jest opodatkowane według stopy zysków kapitałowych.

Na przykład, jeśli stawka podatku od umorzenia wynosi 25% (maksymalna dopuszczalna stawka podatkowa), a stopa podatku dochodowego od inwestycji (powiedzmy) wynosi 20%, podatnik jest winien 25 455 USD (101 820 x 25) plus 20 000 USD (100 000 USD) z tytułu sprzedaży przez Fed x 20) lub 45,455 USD.

Oczywiście ta metoda podatkowa dla odpisów amortyzacyjnych dla inwestorów nieruchomości, którzy sprzedają nieruchomości na wynajem, może mieć znaczące konsekwencje podatkowe. Zastanów się nad tym wraz ze zdjęciami powyżej, aby zobaczyć, co mam na myśli.

Wyłączając odliczenia amortyzacji, zobowiązanie podatkowe inwestora w momencie sprzedaży byłoby obliczane jedynie jako cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu (900 000 – 800 000) lub 100 000 USD opodatkowaną według stopy zysków kapitałowych (100 000 x). 20) lub 20 000 USD.

W tym względzie obowiązek inwestora wobec IRS opiera się na wzroście zysku, który jest osiągany poprzez amortyzację, a następnie częściowo opodatkowany jako zwykły dochód i zysk kapitałowy, co, jak wykazaliśmy, powoduje powstanie zobowiązania podatkowego w wysokości 45 455 USD. Innymi słowy, zaangażowanie inwestora nieruchomości w przychody wewnętrzne przy użyciu tej metody zwiększa się o 25 455 USD.

W porządku, ale nawet jeśli założymy wyższy skorygowany zysk w wysokości 201 820 USD, nadal możemy zobaczyć, w jaki sposób odzyskanie amortyzacji wpływa na inwestorów. Bez tego obowiązek inwestora wobec IRS opierałby się na całkowitej kwocie opodatkowanej według stopy zysków kapitałowych (201 820 x 20), co skutkowałoby powstaniem zobowiązania podatkowego w wysokości 40 364 USD. Jeżeli jednak jest on częściowo opodatkowany jako umorzenie, a reszta jako zysk kapitałowy, zobowiązanie wynosi 45 455 USD (wzrost o 5 091 USD).

Jeszcze jedna myśl i gotowe.

W momencie sprzedaży nieruchomości na wynajem należy spełnić kilka warunków, aby podatek amortyzacyjny został pobrany. Zdarzenie podatkowe ma miejsce tylko w momencie sprzedaży składnika aktywów. Po drugie, nieruchomość podlegająca amortyzacji musi zostać sprzedana po upływie jednego roku od własności, w przeciwnym razie zostanie uznana za krótkoterminowy zysk kapitałowy i umorzenie nie będzie miało zastosowania. Po trzecie, inwestor musi rozpoznać rozpoznany zysk w wyniku sprzedaży (odzyskanie nie nastąpi, jeśli podatnik poniesie stratę). Po czwarte, kwota podlegająca umorzeniu nie może przekroczyć zrealizowanego zysku i nie może przekroczyć stawki podatkowej wynoszącej 25 procent.

Oto Twój sukces w inwestycjach w nieruchomości.

[ff id=”2″]