Skip to main content
Budownictwo

Zwiększyć czy zmniejszyć wartości gruntów?

By 4 kwietnia 2020No Comments

To tylko Prawda w wyrażeniu „kraj zawsze będzie zyskiwać na wartości, ponieważ go nie osiąga”, znajduje się w ostatnich 7 słowach! Ograniczona podaż gruntów nie może zagwarantować, że ich wartość wzrośnie z czasem. Podaż jest tylko jednym z czynników, który należy wziąć pod uwagę przy szacowaniu wartości pakietu nieruchomości, i nie jest tak ważna jak inne aspekty, jeśli chodzi o określenie wartości gruntów pod zabudowę.

Proces oceny zagospodarowania terenu rozpoczyna się od kilku pytań. Pytania te koncentrują się na najbardziej opłacalnym korzystaniu z pakietu, biorąc pod uwagę obecne strefy i inne ograniczenia prawne, a także wszelkie fizyczne ograniczenia na stronie internetowej. Wartość jest powiązana z „najwyższym i najlepszym wykorzystaniem” nieruchomości, które jest najbardziej dochodowym wykorzystaniem, które jest legalne, fizycznie możliwe i ekonomicznie wykonalne. To Przydatność (Wykorzystanie) właściwości jest kluczem.

Załóżmy, że na danym obszarze dostępna jest tylko jedna wolna partia 20 akrów. Jest w doskonałej lokalizacji, a obiekty użyteczności publicznej znajdują się na ulicy. Sprzedawca pobiera za to 2 miliony USD. Ile to naprawdę jest warte? Na to pytanie możesz odpowiedzieć tylko wtedy, gdy znasz dodatkowe fakty, np. B. Jakie zagęszczenia zastosowań i zagospodarowania są dozwolone w ramach podziału na strefy, ile powierzchni można zagospodarować i czy dostępne są pozwolenia na dostawy. Innymi słowy, musisz wiedzieć, w jaki sposób pakiet może być używany i ile jest możliwe.

Niższa przyszłość $$$

Czas może działać zarówno za, jak i przeciw wartościom zagospodarowania terenu. Może wprowadzać zmiany, które ograniczają korzystanie z pakietu lub wpływają na jego ekonomiczną lub fizyczną wykonalność pod względem rozwoju. Rządy lokalne, hrabstwa i stanowe mogą uchwalać prawa, które zabraniają lub zawieszają rozwój na pewien czas w celu skorygowania stanu lub wymuszenia zmiany. Te „moratoria” mogą trwać tygodnie, miesiące, a nawet lata.

Załóżmy, że działka o powierzchni 20 akrów znajduje się w obszarze, który eksplodował przed zagospodarowaniem. Konstruktorzy wykupili praktycznie wszystkie dostępne pozwolenia na ścieki. Samorząd lokalny narzuca moratorium i przestaje wydawać kolejne ścieki i pozwolenia na budowę do czasu rozbudowy istniejącej oczyszczalni ścieków lub zaplanowania, wybudowania i uruchomienia nowej oczyszczalni. Rozwój można wstrzymać na lata, ponieważ można rozszerzyć tylko działki z zatwierdzeniem kanału. Sprzedającemu trudno byłoby znaleźć nabywców, jak tylko wejdzie w życie moratorium, ponieważ budowniczowie nie byliby zainteresowani związaniem zasobów na nieruchomość, której nie mogliby wykorzystać w dającej się przewidzieć przyszłości.

Fakt, że ta nieruchomość jest jedyną nieruchomością niezabudowaną w całym regionie, nie oznacza, że ​​jest warta dużo pieniędzy teraz, a nawet za 10 lat. Na przykład, jeśli jest to strefa rolna, jest mało prawdopodobne, aby wartość nieruchomości wzrosła w miarę upływu czasu bez dokonywania zmian, które umożliwią opłacalne wykorzystanie inwestycji. Alternatywnie pakiet mógłby zawierać znaczące obszary zasobów naturalnych, które albo nie mogłyby być zakłócone, albo spowodowałyby wzrost kosztów w takim stopniu, że rozwój nie byłby już ekonomicznie opłacalny. Czas nie magicznie sprawi, że te ograniczenia znikną. Z czasem wartość nie wzrośnie znacząco.

Wyższa przyszłość $$$

Nieruchomość o powierzchni 20 hektarów mógł Bądź warty dużo pieniędzy, jeśli znajduje się w obszarze, który rośnie. Całoroczna droga ekspresowa może być w budowie ze względu na lata planowania na szczeblu stanowym i powiatowym, a wartość tej nieruchomości zwiększyłaby się, gdyby znajdowała się w korytarzu proponowanej autostrady. Nieruchomość może być warta wiele w ciągu pięciu lat, gdy lokalny rząd zaktualizuje swój plan generalny i zdecyduje, że nieruchomość na tym obszarze powinna zostać podzielona na strefy, aby umożliwić intensywniejszy rozwój niż rolnictwo. Zmiana ta promowałaby plany rozwoju budownictwa mieszkaniowego i dużych obiektów handlowych i handlowych (regionalne centrum handlowe, centra handlowe, parki rozrywki i kampusy biurowe) oraz rozszerzyłaby lub rozbudowała obiekty użyteczności publicznej, aby sprostać oczekiwanemu wzrostowi w tym obszarze. Znacząca aktualizacja nie nastąpiłaby z czasem, ale ponieważ najwyższe i najlepsze wykorzystanie pakietu zmieniło się dramatycznie.

[ff id=”2″]